Απόφραξη πολυκατοικίας: ποιος πληρώνει, πώς γίνεται και τι ισχύει

Στο ερώτημα «απόφραξη πολυκατοικίας ποιος πληρώνει» η απάντηση εξαρτάται από το σημείο της βλάβης: αν το βούλωμα βρίσκεται σε κοινόχρηστο τμήμα της αποχέτευσης, όπως η κάθετη στήλη ή το κεντρικό φρεάτιο, το κόστος είναι κοινόχρηστη δαπάνη που μοιράζεται σε όλα τα διαμερίσματα με βάση τα χιλιοστά, ενώ αν βρίσκεται μέσα σε ένα διαμέρισμα, το πληρώνει ο ιδιοκτήτης ή ο ένοικός του.

Η βουλωμένη αποχέτευση πολυκατοικίας είναι από τις πιο συχνές αιτίες τριβής ανάμεσα σε ενοίκους, ιδιοκτήτες και διαχειριστές. Ο ένοικος του ισογείου βλέπει νερά να ανεβαίνουν από το σιφώνι, ο διαχειριστής πρέπει να αποφασίσει γρήγορα ποιον θα καλέσει, και στο τέλος του μήνα όλοι ρωτούν γιατί η απόφραξη εμφανίζεται στα κοινόχρηστα. Η σωστή απάντηση απαιτεί να γνωρίζετε δύο πράγματα: πώς είναι φτιαγμένο το δίκτυο αποχέτευσης του κτιρίου και τι προβλέπουν ο κανονισμός, το μισθωτήριο και οι γενικοί κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ως αποφρακτική εταιρεία στην Αθήνα, αντιμετωπίζουμε καθημερινά βουλωμένες στήλες, πλημμυρισμένα φρεάτια πυλωτής και αντλιοστάσια υπογείων σε πολυκατοικίες κάθε ηλικίας. Σε αυτόν τον οδηγό συγκεντρώνουμε όσα μάθαμε στην πράξη: ποια σημεία της αποχέτευσης θεωρούνται κοινόχρηστα, πώς διακρίνεται η ευθύνη ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ποιος καλεί το συνεργείο, πώς γίνεται η εργασία και πώς μοιράζεται το κόστος. Τα νομικά σημεία δίνονται ως γενική καθοδήγηση· σε κάθε διαφωνία ισχύουν όσα ορίζουν ο κανονισμός της πολυκατοικίας σας, το μισθωτήριο και, όπου χρειάζεται, η γνώμη δικηγόρου.

Τι είναι η απόφραξη πολυκατοικίας και ποια σημεία της αποχέτευσης είναι κοινόχρηστα;

Απόφραξη πολυκατοικίας είναι η αποκατάσταση της ροής σε οποιοδήποτε σημείο του δικτύου αποχέτευσης ενός κτιρίου με πολλές ιδιοκτησίες, και κοινόχρηστα θεωρούνται κατά κανόνα όλα τα τμήματα του δικτύου που εξυπηρετούν περισσότερα από ένα διαμερίσματα: οι κάθετες στήλες, οι οριζόντιοι αγωγοί του υπογείου και της πυλωτής, τα φρεάτια, το κεντρικό φρεάτιο, το αντλιοστάσιο λυμάτων και οι υδρορροές. Αντίθετα, οι σωληνώσεις που βρίσκονται μέσα σε ένα διαμέρισμα και εξυπηρετούν μόνο αυτό θεωρούνται συνήθως ιδιωτικές. Η διάκριση αυτή είναι η βάση για κάθε απάντηση στο ποιος πληρώνει.

Μια τυπική ελληνική πολυκατοικία έχει ένα δίκτυο που μοιάζει με αναποδογυρισμένο δέντρο. Τα «κλαδιά» είναι οι σωλήνες κάθε διαμερίσματος από τη λεκάνη, τον νιπτήρα, την μπανιέρα, τον νεροχύτη και τα πλυντήρια. Ο «κορμός» είναι η κάθετη στήλη που κατεβαίνει από την ταράτσα ως το ισόγειο ή το υπόγειο. Οι «ρίζες» είναι οι οριζόντιοι αγωγοί που μαζεύουν όλες τις στήλες και τις οδηγούν στο κεντρικό φρεάτιο και από εκεί στο δημόσιο δίκτυο.

Πού τελειώνει το ιδιωτικό και πού αρχίζει το κοινόχρηστο δίκτυο;

Το ιδιωτικό δίκτυο τελειώνει συνήθως στο σημείο όπου ο σωλήνας του διαμερίσματος συνδέεται με την κάθετη στήλη, δηλαδή στη διακλάδωση σύνδεσης μέσα στον τοίχο ή στο φρεάτιο σωληνώσεων. Ό,τι βρίσκεται πριν από αυτό το σημείο, στην πλευρά του διαμερίσματος, ανήκει στο διαμέρισμα· η ίδια η στήλη και ό,τι ακολουθεί ανήκουν σε όλους. Στην πράξη το όριο δεν σημειώνεται πουθενά, γι’ αυτό χρειάζεται διάγνωση από τεχνικό όταν υπάρχει αμφιβολία.

Ορισμένοι κανονισμοί πολυκατοικιών απαριθμούν ρητά τα κοινόκτητα μέρη του κτιρίου, ανάμεσά τους και τις σωληνώσεις αποχέτευσης έως τη σύνδεσή τους με κάθε ιδιοκτησία. Αν ο κανονισμός σας περιέχει τέτοια διάταξη, εκείνη υπερισχύει της γενικής πρακτικής που περιγράφουμε σε αυτόν τον οδηγό.

Ποιες σωληνώσεις του διαμερίσματος είναι ιδιωτικές;

Ιδιωτικές είναι οι σωληνώσεις που βρίσκονται μέσα στο διαμέρισμα και εξυπηρετούν μόνο αυτό: τα σιφώνια, οι παγίδες των ειδών υγιεινής, οι σωλήνες κάτω από το δάπεδο του μπάνιου και της κουζίνας και οι συνδέσεις των πλυντηρίων. Ένα βούλωμα σε αυτά τα σημεία επηρεάζει μόνο το συγκεκριμένο σπίτι: ο νεροχύτης αδειάζει αργά, η ντουζιέρα κρατά νερά ή η λεκάνη ανεβάζει στάθμη, ενώ οι γείτονες δεν αντιλαμβάνονται τίποτα.

Σε αυτή την κατηγορία ανήκουν και τα περισσότερα «καθημερινά» βουλώματα: τρίχες στο σιφώνι του μπάνιου, λίπη στον σωλήνα του νεροχύτη, υπολείμματα σαπουνιού στη μπανιέρα. Η αντιμετώπισή τους είναι συνήθως γρήγορη και το κόστος βαραίνει όποιον χρησιμοποιεί το διαμέρισμα, εκτός αν το πρόβλημα οφείλεται σε φθορά ή κακοτεχνία της εγκατάστασης.

Τι είναι η κάθετη στήλη αποχέτευσης και γιατί είναι κοινόχρηστη;

Η κάθετη στήλη αποχέτευσης είναι ο κεντρικός κατακόρυφος σωλήνας στον οποίο καταλήγουν οι αποχετεύσεις όλων των ορόφων, και είναι κοινόχρηστη γιατί εξυπηρετεί όλα τα διαμερίσματα που συνδέονται σε αυτήν. Σε πολλές πολυκατοικίες υπάρχουν ξεχωριστές στήλες: μία για τις τουαλέτες και τα μπάνια και μία για τις κουζίνες, ενώ σε μεγάλα κτίρια κάθε πλευρά έχει τις δικές της στήλες. Η στήλη κουζίνας φράζει συχνότερα από λίπη, ενώ η στήλη τουαλετών από μαντηλάκια και είδη υγιεινής.

Όταν φράξει η στήλη, τα νερά των επάνω ορόφων δεν βρίσκουν διέξοδο και ανεβαίνουν από το χαμηλότερο ανοιχτό σημείο, που συνήθως είναι το σιφώνι ή η λεκάνη του πρώτου ορόφου ή του ισογείου. Για την απόφραξη κάθετης στήλης τουαλετών απαιτείται εξοπλισμός με μεγάλο μήκος σπιράλ ή εύκαμπτο λάστιχο πιεστικού, καθώς το βούλωμα μπορεί να βρίσκεται αρκετούς ορόφους πιο ψηλά ή στη βάση της στήλης.

Ο εξαερισμός της στήλης στην ταράτσα είναι κοινόχρηστος;

Ναι, ο εξαερισμός της στήλης είναι κοινόχρηστος, όπως και η ίδια η στήλη, γιατί πρόκειται για την προέκταση του σωλήνα πάνω από την ταράτσα που επιτρέπει στον αέρα να κινείται ώστε τα λύματα να κατεβαίνουν χωρίς να «ρουφούν» το νερό από τα σιφώνια. Αν φράξει από φωλιές πουλιών, φύλλα, μπάζα ή ένα πρόχειρο καπάκι, εμφανίζονται γουργουρητά, κακοσμίες και αργή αποστράγγιση σε πολλά διαμερίσματα ταυτόχρονα, χωρίς να υπάρχει απαραίτητα βούλωμα μέσα στον σωλήνα.

Σε ταράτσες με ηλιακούς θερμοσίφωνες, κεραίες και κλιματιστικά, ο εξαερισμός συχνά καλύπτεται ή κόβεται κατά τις εργασίες. Η αποκατάστασή του είναι κοινόχρηστη δαπάνη, εκτός αν η βλάβη προκλήθηκε από εργασίες που έκανε ένας συγκεκριμένος ιδιοκτήτης για δική του εγκατάσταση.

Τι ρόλο παίζουν οι οριζόντιοι αγωγοί της πυλωτής και του υπογείου;

Οι οριζόντιοι αγωγοί συλλέγουν τα λύματα από τη βάση όλων των στηλών και τα μεταφέρουν, με μικρή κλίση, προς το κεντρικό φρεάτιο, και είναι κοινόχρηστοι γιατί εξυπηρετούν ολόκληρο το κτίριο. Περνούν κάτω από την πυλωτή, μέσα από το υπόγειο ή κρέμονται από την οροφή των αποθηκών και του γκαράζ. Επειδή έχουν μικρή κλίση και πολλές αλλαγές κατεύθυνσης, είναι το σημείο όπου κατακάθονται συχνότερα λίπη, άμμος και στερεά.

Ένα βούλωμα στους οριζόντιους αγωγούς επηρεάζει συνήθως ολόκληρη την πολυκατοικία ή μια ολόκληρη πλευρά της. Τα πρώτα συμπτώματα εμφανίζονται στα χαμηλότερα σημεία: σε σιφώνια δαπέδου του υπογείου, στις αποθήκες, στο λεβητοστάσιο ή στο ισόγειο διαμέρισμα.

Τι είναι τα φρεάτια επίσκεψης και το κεντρικό φρεάτιο πολυκατοικίας;

Τα φρεάτια επίσκεψης είναι τα σημεία ελέγχου του δικτύου με καπάκι στο δάπεδο της πυλωτής, του ακάλυπτου ή του υπογείου, και το κεντρικό φρεάτιο πολυκατοικίας είναι το τελευταίο φρεάτιο πριν από τη σύνδεση με το δημόσιο δίκτυο· όλα είναι κοινόχρηστα. Στο κεντρικό φρεάτιο υπάρχει συνήθως οσμοπαγίδα, δηλαδή ένα σιφώνι που εμποδίζει τις οσμές του υπονόμου να ανεβαίνουν στο κτίριο, αλλά ταυτόχρονα είναι και σημείο όπου μαζεύονται εύκολα στερεά.

Όταν το κεντρικό φρεάτιο γεμίσει, η στάθμη των λυμάτων ανεβαίνει σε όλα τα φρεάτια και σταδιακά σε όλο το δίκτυο. Η απόφραξη κεντρικού φρεατίου γίνεται συνήθως με πιεστικό υδροβολής, που καθαρίζει την οσμοπαγίδα και τον αγωγό σύνδεσης προς τον δρόμο.

Το αντλιοστάσιο λυμάτων του υπογείου είναι κοινόχρηστο;

Το αντλιοστάσιο λυμάτων είναι κοινόχρηστο όταν εξυπηρετεί κοινόχρηστους χώρους ή περισσότερες ιδιοκτησίες, και ιδιωτικό όταν εξυπηρετεί αποκλειστικά ένα κατάστημα ή μια ιδιοκτησία στο υπόγειο. Πρόκειται για την εγκατάσταση που συλλέγει τα λύματα από χώρους χαμηλότερους από τον δημόσιο αγωγό, όπως υπόγεια με μπάνια, πλυντήρια ή σιφώνια δαπέδου, και τα ανυψώνει με αντλία ώστε να φτάσουν στο φρεάτιο. Για να καταλάβετε τη λειτουργία του, δείτε τι είναι μια αντλία αποστράγγισης λυμάτων και γιατί χρειάζεται τακτική φροντίδα.

Ο καθαρισμός αντλιοστασίων περιλαμβάνει την άντληση του περιεχομένου του λάκκου, την αφαίρεση των στερεών και των λιπών που κολλούν στους φλοτέρ και τον έλεγχο της αντλίας. Η επισκευή ή η αντικατάσταση της αντλίας είναι ξεχωριστή δαπάνη, που σε μισθωμένα διαμερίσματα βαραίνει συνήθως τον ιδιοκτήτη.

Ποιες υδρορροές θεωρούνται κοινόχρηστες;

Κοινόχρηστες θεωρούνται οι κάθετες υδρορροές που απομακρύνουν τα νερά της βροχής από την ταράτσα, τους ακάλυπτους χώρους, την πυλωτή ή περισσότερες βεράντες. Σε σωστά κατασκευασμένα κτίρια το δίκτυο ομβρίων είναι χωριστό από το δίκτυο λυμάτων· σε παλαιότερα κτίρια συχνά καταλήγουν στο ίδιο φρεάτιο, με αποτέλεσμα στις δυνατές βροχές να υπερφορτώνεται η αποχέτευση.

Η απόφραξη κάθετων υδρορροών είναι κοινόχρηστη δαπάνη όταν η υδρορροή εξυπηρετεί την ταράτσα ή περισσότερα διαμερίσματα. Το σιφώνι μιας ιδιωτικής βεράντας που χρησιμοποιεί αποκλειστικά ένα διαμέρισμα, όπως η βεράντα ενός ρετιρέ, αντιμετωπίζεται συνήθως ως ιδιωτικό σημείο, εκτός αν ο κανονισμός ορίζει διαφορετικά.

Σε ποιον ανήκει η σύνδεση με το δίκτυο της ΕΥΔΑΠ ή της ΔΕΥΑ;

Η σύνδεση αποχέτευσης, δηλαδή ο αγωγός που ενώνει το κεντρικό φρεάτιο της πολυκατοικίας με τον δημόσιο αγωγό του δρόμου, ανήκει κατά κανόνα στην πολυκατοικία όσο βρίσκεται μέσα στο οικόπεδο, ενώ ο κεντρικός αγωγός του δρόμου ανήκει στον πάροχο του δικτύου. Στο μεγαλύτερο μέρος του λεκανοπεδίου πάροχος είναι η ΕΥΔΑΠ, ενώ σε άλλους δήμους της Αττικής και της υπόλοιπης χώρας είναι η αντίστοιχη ΔΕΥΑ ή ο δήμος. Για το τμήμα κάτω από το πεζοδρόμιο ισχύουν όσα προβλέπει ο κανονισμός κάθε παρόχου.

Περισσότερα για το πότε αναλαμβάνει ο πάροχος θα βρείτε στην ενότητα για την ευθύνη του δημόσιου δικτύου, πιο κάτω σε αυτόν τον οδηγό.

Πίνακας: ποιο σημείο είναι ιδιωτικό, ποιο κοινόχρηστο και ποιος πληρώνει συνήθως

Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει ποιος πληρώνει συνήθως την απόφραξη σε κάθε σημείο του δικτύου μιας πολυκατοικίας, με την επιφύλαξη όσων ορίζει ο κανονισμός του κτιρίου.

Γιατί το όριο ιδιωτικού και κοινόχρηστου δεν είναι πάντα ξεκάθαρο;

Το όριο ανάμεσα σε ιδιωτικό και κοινόχρηστο δίκτυο δεν είναι πάντα ξεκάθαρο, επειδή πολλές πολυκατοικίες έχουν υποστεί μετατροπές, ανακαινίσεις και προσθήκες που άλλαξαν τη διαδρομή των σωλήνων. Μερικές συνηθισμένες «γκρίζες ζώνες» είναι οι εξής:

• Ένας οριζόντιος σωλήνας που ξεκινά από ένα διαμέρισμα και περνά μέσα από το διαμέρισμα του γείτονα πριν φτάσει στη στήλη.
• Δύο διαμερίσματα του ίδιου ορόφου που μοιράζονται κοινό σωλήνα πριν από τη σύνδεση με τη στήλη.
• Ισόγεια διαμερίσματα ή καταστήματα που δεν συνδέονται στη στήλη αλλά απευθείας σε φρεάτιο της πυλωτής.
• Χώροι αποκλειστικής χρήσης, όπως ακάλυπτος ή ταράτσα που έχει παραχωρηθεί σε ένα διαμέρισμα, με φρεάτια ή υδρορροές που εξυπηρετούν και το υπόλοιπο κτίριο.
• Παλιές «παρακάμψεις» που έγιναν σε ανακαίνιση χωρίς σχέδια, ώστε κανείς να μην ξέρει ακριβώς πού ενώνεται ο σωλήνας.

Σε αυτές τις περιπτώσεις η λογική λύση είναι να καθοριστεί πρώτα τεχνικά πού βρισκόταν το βούλωμα και ποιους εξυπηρετεί το συγκεκριμένο τμήμα, και μετά να εφαρμοστεί ο κανονισμός. Ένας σωλήνας που εξυπηρετεί δύο διαμερίσματα, για παράδειγμα, είναι λογικό να βαραίνει αυτά τα δύο και όχι ολόκληρη την πολυκατοικία.

Απόφραξη πολυκατοικίας: ποιος πληρώνει σε κάθε περίπτωση;

Στην απόφραξη πολυκατοικίας πληρώνει όποιος «κατέχει» το σημείο της βλάβης: αν το βούλωμα είναι σε κοινόχρηστο τμήμα, πληρώνουν όλοι μέσω των κοινοχρήστων με βάση τα χιλιοστά του κανονισμού· αν είναι μέσα σε ένα διαμέρισμα, πληρώνει ο χρήστης του· και αν αποδειχθεί ότι το βούλωμα προκλήθηκε από κακή χρήση συγκεκριμένου ενοίκου, μπορεί να του ζητηθεί να καλύψει ο ίδιος το κόστος. Οι τρεις αυτοί κανόνες καλύπτουν τη μεγάλη πλειονότητα των περιπτώσεων· οι λεπτομέρειες έχουν σημασία στις εξαιρέσεις.

Ποιος πληρώνει όταν η βλάβη είναι σε κοινόχρηστο σημείο;

Όταν η βλάβη είναι σε κοινόχρηστο σημείο, η απόφραξη χρεώνεται ως κοινόχρηστη δαπάνη και κατανέμεται σε όλες τις ιδιοκτησίες σύμφωνα με τον πίνακα χιλιοστών του κανονισμού. Αυτό ισχύει για τη στήλη, τους οριζόντιους αγωγούς, τα φρεάτια, το κεντρικό φρεάτιο, τις υδρορροές της ταράτσας και το κοινόχρηστο αντλιοστάσιο. Δεν έχει σημασία σε ποιον όροφο εμφανίστηκε το πρόβλημα: το ισόγειο που πλημμύρισε δεν πληρώνει περισσότερα επειδή εκεί βγήκαν τα νερά, αφού το βούλωμα βρισκόταν σε σωλήνα που εξυπηρετεί όλους.

Η συνηθισμένη κατηγορία στο φύλλο κοινοχρήστων είναι τα «γενικά έξοδα» ή «λοιπά κοινόχρηστα». Ορισμένοι κανονισμοί έχουν ειδική κατηγορία για εργασίες συντήρησης του κτιρίου ή για επισκευές, και τότε η κατανομή μπορεί να διαφέρει από εκείνη των τρεχόντων εξόδων.

Ποιος πληρώνει όταν η βλάβη είναι μέσα στο διαμέρισμα;

Όταν η βλάβη είναι μέσα στο διαμέρισμα, την απόφραξη την πληρώνει ο χρήστης του διαμερίσματος, δηλαδή ο ιδιοκτήτης αν μένει ο ίδιος ή ο ενοικιαστής αν το διαμέρισμα είναι μισθωμένο. Ένα βουλωμένο σιφώνι μπάνιου, μια λεκάνη που δεν τραβάει ή ένας νεροχύτης που κρατά νερά είναι τυπικά παραδείγματα. Η ένωση των ιδιοκτητών δεν έχει υποχρέωση να καλύψει αυτό το κόστος, ακόμη κι αν ο διαχειριστής βοήθησε να βρεθεί συνεργείο.

Υπάρχει όμως μια σημαντική λεπτομέρεια: αν το πρόβλημα μέσα στο διαμέρισμα οφείλεται σε φθορά, σπασμένο σωλήνα ή κακή κλίση της εγκατάστασης και όχι στη χρήση, η επισκευή είναι υπόθεση του ιδιοκτήτη, ακόμη κι αν την απόφραξη την πλήρωσε ο ενοικιαστής. Τη διάκριση αυτή εξετάζουμε αναλυτικά στην ενότητα για ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

Ποιος πληρώνει όταν η απόφραξη οφείλεται σε κακή χρήση ενός ενοίκου;

Όταν η απόφραξη οφείλεται σε κακή χρήση ενός ενοίκου, για παράδειγμα σε μεγάλη ποσότητα υγρών μαντηλιών, σε μπάζα από ανακαίνιση ή σε λίπη από επαγγελματική κουζίνα, το κόστος μπορεί να του ζητηθεί ακόμη κι αν το βούλωμα βρέθηκε σε κοινόχρηστη στήλη. Η βάση αυτής της αξίωσης είναι η γενική αρχή ότι όποιος προκαλεί ζημιά σε ξένη ή κοινή περιουσία από δική του υπαιτιότητα οφείλει να την αποκαταστήσει. Πολλοί κανονισμοί περιέχουν επίσης ρητούς όρους για τη σωστή χρήση των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων.

Στην πράξη, για να χρεωθεί μεμονωμένα ένας ένοικος, πρέπει η αιτία να μπορεί να συνδεθεί με το διαμέρισμά του με επαρκή βεβαιότητα. Αυτό δεν είναι πάντα εύκολο σε μια στήλη που εξυπηρετεί δέκα ή δεκαπέντε διαμερίσματα. Γι’ αυτό συχνά η πολυκατοικία πληρώνει αρχικά το συνεργείο από τα κοινόχρηστα και, αν προκύψουν σαφή στοιχεία, ζητά στη συνέχεια το ποσό από τον υπεύθυνο.

Τι ισχύει όταν το βούλωμα είναι στη σύνδεση διαμερίσματος και στήλης;

Όταν το βούλωμα είναι ακριβώς στη σύνδεση του διαμερίσματος με τη στήλη, η ευθύνη κρίνεται από το αν το εμπόδιο βρίσκεται στο σκέλος του διαμερίσματος ή μέσα στη στήλη. Αν βρίσκεται στο σκέλος του διαμερίσματος και εμποδίζει μόνο τη δική του αποχέτευση, θεωρείται συνήθως ιδιωτικό. Αν βρίσκεται μέσα στη διακλάδωση της στήλης και επηρεάζει και τους ορόφους από πάνω, θεωρείται κοινόχρηστο.

Ο τεχνικός μπορεί να το ξεχωρίσει από το πού σταματά το σπιράλ, από τη συμπεριφορά της στάθμης όταν τρέχει νερό σε άλλους ορόφους και, όταν χρειάζεται, από την εικόνα της κάμερας. Ζητήστε να σας αναφέρει γραπτά σε ποιο σημείο βρήκε το βούλωμα, ώστε η χρέωση να καταχωρηθεί στη σωστή κατηγορία.

Ποιος πληρώνει όταν δεν είναι γνωστό από την αρχή πού είναι το πρόβλημα;

Όταν δεν είναι γνωστό από την αρχή πού είναι το πρόβλημα, η πρακτική λύση είναι να καλέσει ο διαχειριστής το συνεργείο για λογαριασμό της πολυκατοικίας και να γίνει η τελική κατανομή του κόστους μετά τη διάγνωση. Η αναμονή μέχρι να βρεθεί «ποιος φταίει» πριν κληθεί τεχνικός είναι συνήθως η χειρότερη επιλογή, γιατί τα λύματα συνεχίζουν να ανεβαίνουν και οι ζημιές μεγαλώνουν.

Αν η διάγνωση δείξει ότι το πρόβλημα ήταν τελικά μέσα σε ένα διαμέρισμα, το ποσό μεταφέρεται σε εκείνο. Αν ήταν κοινόχρηστο, μένει στα γενικά έξοδα. Για να μην υπάρχουν παρεξηγήσεις, καλό είναι ο διαχειριστής να έχει ενημερώσει τους ενοίκους για αυτόν τον τρόπο χειρισμού από πριν, ώστε να μη φαίνεται ότι κάποιος «φορτώνει» σε άλλους το δικό του πρόβλημα.

Πίνακας σεναρίων: ποιος πληρώνει την απόφραξη στην πράξη

Ο πίνακας που ακολουθεί δείχνει τα πιο συνηθισμένα σενάρια που συναντάμε σε πολυκατοικίες της Αττικής και τη συνήθη πρακτική για το ποιος πληρώνει.

Ο πίνακας περιγράφει τη συνηθισμένη πρακτική και όχι δεσμευτικό κανόνα. Η τελική απόφαση εξαρτάται από τα ευρήματα του συνεργείου και από όσα ορίζει ο κανονισμός σας.

Ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής: ποιος πληρώνει την απόφραξη;

Ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, την απόφραξη την πληρώνει κατά κανόνα ο ενοικιαστής, επειδή θεωρείται δαπάνη που συνδέεται με τη χρήση και τη συνήθη λειτουργία της αποχέτευσης, ενώ ο ιδιοκτήτης πληρώνει τις επισκευές, τις αντικαταστάσεις σωλήνων και τις ανακατασκευές που διατηρούν το ακίνητο σε καλή κατάσταση. Ο κανόνας αυτός ισχύει τόσο για την απόφραξη μέσα στο διαμέρισμα όσο και για το μερίδιο του διαμερίσματος στην κοινόχρηστη απόφραξη. Αν το μισθωτήριο ορίζει κάτι διαφορετικό, ισχύει κατά βάση ό,τι έχουν συμφωνήσει τα μέρη.

Η διάκριση ανάμεσα σε «χρήση» και «επισκευή» είναι το κλειδί για να λυθούν οι περισσότερες διαφωνίες. Η απόφραξη αποκαθιστά τη ροή που χάθηκε εξαιτίας όσων πέρασαν από την αποχέτευση· η επισκευή αποκαθιστά την ίδια την εγκατάσταση, που φθάρηκε ή χάλασε. Στις επόμενες ενότητες εξηγούμε πώς εφαρμόζεται η διάκριση αυτή στην καθημερινότητα μιας πολυκατοικίας.

Γιατί οι δαπάνες χρήσης βαραίνουν συνήθως τον ενοικιαστή;

Οι δαπάνες χρήσης και λειτουργίας βαραίνουν συνήθως τον ενοικιαστή, επειδή προκύπτουν από την καθημερινή ζωή στο σπίτι και όχι από την παλαιότητα ή την κατασκευή του. Η απόφραξη είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα: το βούλωμα δημιουργείται από όσα καταλήγουν στην αποχέτευση, δηλαδή λίπη, τρίχες, χαρτιά, υπολείμματα τροφών και σαπουνιού. Στην ίδια κατηγορία ανήκουν ο περιοδικός καθαρισμός των φρεατίων, η απολύμανση και η τακτική συντήρηση του αντλιοστασίου.

Ο ενοικιαστής καλύπτει τις δαπάνες αυτές είτε άμεσα, όταν το βούλωμα είναι στο διαμέρισμά του, είτε έμμεσα, μέσα από το μερίδιο του διαμερίσματος στα κοινόχρηστα, όταν η απόφραξη έγινε σε κοινόχρηστο σημείο. Στη δεύτερη περίπτωση δεν έχει σημασία αν ο ίδιος προκάλεσε το βούλωμα· πληρώνει όπως θα πλήρωνε και για τον φωτισμό του κλιμακοστασίου ή τον καθαρισμό της εισόδου.

Γιατί οι επισκευές και οι αντικαταστάσεις βαραίνουν τον ιδιοκτήτη;

Οι επισκευές και οι αντικαταστάσεις βαραίνουν συνήθως τον ιδιοκτήτη, επειδή αφορούν την ίδια την κατασκευή και την αξία του ακινήτου. Αν μετά την απόφραξη διαπιστωθεί ότι ο σωλήνας είναι σπασμένος, ότι το μαντέμι έχει διαβρωθεί, ότι το φρεάτιο έχει καταρρεύσει ή ότι η αντλία του αντλιοστασίου πρέπει να αντικατασταθεί, οι εργασίες αυτές είναι υπόθεση των ιδιοκτητών.

Με την ίδια λογική, η ανακατασκευή ενός φρεατίου, η αλλαγή κλίσης σε οριζόντιο αγωγό, η τοποθέτηση νέας τάπας καθαρισμού ή η αντικατάσταση τμήματος της στήλης είναι δαπάνες ιδιοκτήτη. Όταν η επισκευή γίνεται σε κοινόχρηστο σημείο, κατανέμεται στους ιδιοκτήτες με τα χιλιοστά, χωρίς να επιβαρύνονται οι ενοικιαστές.

Πώς εμφανίζεται η απόφραξη στο φύλλο κοινοχρήστων;

Η απόφραξη εμφανίζεται στο φύλλο κοινοχρήστων συνήθως στις δαπάνες ενοίκου, ενώ οι επισκευές του δικτύου εμφανίζονται στις δαπάνες ιδιοκτήτη. Πολλές εταιρείες διαχείρισης και πολλοί διαχειριστές εκδίδουν το φύλλο με δύο χωριστά ποσά για κάθε διαμέρισμα, ώστε ο ενοικιαστής να ξέρει τι πληρώνει ο ίδιος και ο ιδιοκτήτης τι αναλαμβάνει.

Αν στο ίδιο τιμολόγιο του συνεργείου υπάρχουν και απόφραξη και επισκευή, για παράδειγμα καθαρισμός με πιεστικό και αντικατάσταση σπασμένου κομματιού σωλήνα, ζητήστε από το συνεργείο να αναλύσει τις εργασίες σε ξεχωριστές γραμμές. Έτσι ο διαχειριστής μπορεί να καταχωρήσει κάθε ποσό στη σωστή κατηγορία και αποφεύγονται οι διαφωνίες ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

Τι λέει το μισθωτήριο για την απόφραξη;

Το μισθωτήριο είναι το πρώτο έγγραφο που πρέπει να ελέγξετε, γιατί μπορεί να ορίζει ρητά ποιος πληρώνει τις αποφράξεις, τις μικροεπισκευές και τα κοινόχρηστα. Συνηθισμένοι όροι προβλέπουν ότι ο μισθωτής βαρύνεται με τα κοινόχρηστα ή με τις δαπάνες τακτικής συντήρησης του μισθίου. Όταν το συμβόλαιο είναι σιωπηλό, εφαρμόζεται η γενική πρακτική που περιγράψαμε: η χρήση στον ενοικιαστή, η επισκευή στον ιδιοκτήτη.

Στις επαγγελματικές μισθώσεις, όπως στα καταστήματα ισογείου, οι όροι είναι συχνά πιο αναλυτικοί και μπορεί να μεταφέρουν στον μισθωτή περισσότερες υποχρεώσεις, για παράδειγμα τη συντήρηση του λιποσυλλέκτη ή του ιδιωτικού αντλιοστασίου. Αν ένας όρος σας φαίνεται ασαφής, συζητήστε τον πριν προκύψει πρόβλημα και όχι τη στιγμή που τα νερά έχουν ήδη ανέβει.

Τι προβλέπουν οι οδηγοί της ΠΟΜΙΔΑ;

Η ΠΟΜΙΔΑ, η ομοσπονδία ιδιοκτητών ακινήτων, δημοσιεύει κατά καιρούς ενδεικτικούς οδηγούς για την κατανομή δαπανών ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, και η γενική πρακτική που περιγράφουν ακολουθεί τη διάκριση χρήσης και επισκευής. Σε γενικές γραμμές, η απόφραξη και ο καθαρισμός της αποχέτευσης αντιμετωπίζονται ως δαπάνες του χρήστη, ενώ οι αντικαταστάσεις σωληνώσεων και οι επισκευές που οφείλονται σε παλαιότητα αντιμετωπίζονται ως δαπάνες του ιδιοκτήτη.

Οι οδηγοί αυτοί δεν είναι νόμος, αλλά χρησιμοποιούνται ευρέως από διαχειριστές και εταιρείες κοινοχρήστων ως σημείο αναφοράς. Αν θέλετε να τους συμβουλευτείτε, αναζητήστε την πιο πρόσφατη έκδοσή τους και θυμηθείτε ότι ο κανονισμός της πολυκατοικίας και το μισθωτήριο έχουν προτεραιότητα.

Ποιος πληρώνει την απόφραξη μέσα στο μισθωμένο διαμέρισμα;

Την απόφραξη μέσα στο μισθωμένο διαμέρισμα την πληρώνει συνήθως ο ενοικιαστής, εκτός αν το βούλωμα οφείλεται σε ελάττωμα της εγκατάστασης που προϋπήρχε ή σε φθορά από την παλαιότητα. Αν μια λεκάνη βουλώνει επειδή κάποιος πέταξε σε αυτήν μαντηλάκια, το κόστος είναι του ενοικιαστή. Αν βουλώνει επειδή ο σωλήνας κάτω από το πλακάκι έχει σπάσει και έχει χάσει την κλίση του, η επισκευή είναι του ιδιοκτήτη.

Υπάρχουν και περιπτώσεις όπου η διάκριση είναι δύσκολη, όπως τα παλιά σιφώνια που έχουν γεμίσει άλατα μετά από πολλά χρόνια χρήσης από διαφορετικούς ενοίκους. Εκεί είναι λογικό να μοιραστεί το κόστος ή να το αναλάβει ο ιδιοκτήτης ως συντήρηση της εγκατάστασης. Μια σωστή απόφραξη λεκάνης ή σιφωνιού από επαγγελματία συνοδεύεται από εξήγηση της αιτίας, που βοηθά να κριθεί δίκαια ποιος πληρώνει.

Πίνακας: εργασίες αποχέτευσης σε μισθωμένο ακίνητο

Ο πίνακας που ακολουθεί συνοψίζει τη γενική πρακτική για τις πιο συχνές εργασίες αποχέτευσης σε μισθωμένο διαμέρισμα πολυκατοικίας, εφόσον το μισθωτήριο δεν ορίζει κάτι διαφορετικό.

Τι γίνεται όταν αλλάζει ο ενοικιαστής;

Όταν αλλάζει ο ενοικιαστής, οι κοινόχρηστες αποφράξεις χρεώνονται σε όποιον κατοικούσε το διαμέρισμα την περίοδο που έγινε η δαπάνη, όπως και τα υπόλοιπα κοινόχρηστα. Η εκκαθάριση γίνεται συνήθως με βάση τον μήνα της εργασίας. Αν ο απερχόμενος ενοικιαστής έχει ήδη φύγει όταν εκδίδεται το φύλλο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να συμψηφίσει το ποσό με την εγγύηση, εφόσον το προβλέπει η συμφωνία τους.

Διαφορετικό ζήτημα είναι η κρυφή βλάβη που «κληρονομεί» ο νέος ενοικιαστής: ένας σωλήνας που ήταν ήδη μισοβουλωμένος ή μια λεκάνη με προβληματική σύνδεση. Αν το πρόβλημα εμφανιστεί πολύ σύντομα μετά την παράδοση του ακινήτου, είναι λογικό να το αναλάβει ο ιδιοκτήτης. Γι’ αυτό πολλοί ιδιοκτήτες ζητούν καθαρισμό της αποχέτευσης πριν παραδώσουν το διαμέρισμα σε νέο ενοικιαστή.

Πώς αποφεύγεται η διαφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή;

Η διαφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή αποφεύγεται όταν η επικοινωνία γίνεται έγκαιρα και η αιτία της βλάβης τεκμηριώνεται από το συνεργείο. Μερικές απλές πρακτικές βοηθούν πολύ:

• Ενημερώστε αμέσως τον ιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή μόλις εμφανιστεί πρόβλημα, πριν αναθέσετε μόνοι σας εργασίες που ξεπερνούν το απλό ξεβούλωμα.
• Ζητήστε από το συνεργείο γραπτή περιγραφή της αιτίας και του σημείου του βουλώματος.
• Κρατήστε το παραστατικό πληρωμής και, αν είναι δυνατό, φωτογραφίες από τα ευρήματα.
• Ξεχωρίστε στο τιμολόγιο την απόφραξη από τυχόν επισκευή.
• Συμφωνήστε εκ των προτέρων, στο μισθωτήριο ή γραπτά, ποιος καλεί συνεργείο σε επείγουσες περιπτώσεις.

Με αυτά τα βήματα, η συζήτηση για το ποιος πληρώνει γίνεται με βάση στοιχεία και όχι υποθέσεις, κάτι που προστατεύει τη σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή και επιταχύνει την επίλυση.

Τι λέει ο νόμος και ο κανονισμός της πολυκατοικίας για την απόφραξη;

Ο νόμος και ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζουν ότι τα κοινόκτητα μέρη του κτιρίου, ανάμεσα στα οποία και οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις αποχέτευσης, ανήκουν σε όλους τους ιδιοκτήτες και ότι οι δαπάνες για τη λειτουργία, τη συντήρηση και την επισκευή τους κατανέμονται ανάλογα με τη συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας. Η βασική νομοθεσία για την οριζόντια ιδιοκτησία είναι ο Ν. 3741/1929, σε συνδυασμό με τις σχετικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, ενώ οι λεπτομέρειες ρυθμίζονται από τον κανονισμό κάθε πολυκατοικίας. Ακολουθεί μια απλή περιγραφή, που δεν υποκαθιστά τη νομική συμβουλή.

Τι προβλέπει με απλά λόγια ο Ν. 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία;

Ο Ν. 3741/1929 είναι ο νόμος που επιτρέπει τη διαίρεση ενός κτιρίου σε χωριστές ιδιοκτησίες ανά όροφο ή διαμέρισμα, με παράλληλη συγκυριότητα στα κοινά μέρη. Με απλά λόγια, κάθε ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική κυριότητα στο διαμέρισμά του και ένα ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη, όπως το κλιμακοστάσιο, η ταράτσα, τα θεμέλια και οι κοινές εγκαταστάσεις.

Σύμφωνα με τη λογική του νόμου, οι ιδιοκτήτες συμμετέχουν στις δαπάνες για τα κοινά μέρη και κανείς δεν μπορεί να βλάπτει τη χρήση των άλλων ή να μεταβάλλει τα κοινά μέρη με τρόπο που επηρεάζει τους υπόλοιπους. Η αποχέτευση είναι από τις πιο χαρακτηριστικές κοινές εγκαταστάσεις, γιατί η σωστή λειτουργία της εξαρτάται από τη συμπεριφορά όλων.

Τι περιέχει ο κανονισμός πολυκατοικίας και ο πίνακας χιλιοστών;

Ο κανονισμός πολυκατοικίας είναι το συμβόλαιο που συντάσσεται συνήθως με τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, μεταγράφεται και δεσμεύει όλους τους ιδιοκτήτες και τους διαδόχους τους. Περιλαμβάνει τα κοινόκτητα μέρη, τους κανόνες χρήσης, τον τρόπο διοίκησης και τον πίνακα κατανομής δαπανών, δηλαδή τα χιλιοστά κάθε ιδιοκτησίας σε κάθε κατηγορία εξόδων.

Συνήθως υπάρχουν διαφορετικές στήλες χιλιοστών: για τα γενικά κοινόχρηστα, για τον ανελκυστήρα, για την κεντρική θέρμανση και ενίοτε για ειδικές κατηγορίες. Η απόφραξη της κοινόχρηστης αποχέτευσης χρεώνεται κατά κανόνα με τα χιλιοστά των γενικών κοινοχρήστων. Αν ο κανονισμός σας έχει ειδική ρύθμιση για την αποχέτευση ή για συγκεκριμένους χώρους, εφαρμόζεται εκείνη.

Τι ισχύει όταν δεν υπάρχει κανονισμός;

Όταν δεν υπάρχει κανονισμός ή όταν ο κανονισμός δεν ρυθμίζει το θέμα, εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις για την οριζόντια ιδιοκτησία, και οι δαπάνες για τα κοινά μέρη κατανέμονται κατά κανόνα ανάλογα με το ποσοστό συγκυριότητας κάθε ιδιοκτησίας. Το ποσοστό αυτό αναγράφεται συνήθως στους τίτλους ιδιοκτησίας των διαμερισμάτων.

Σε μικρές πολυκατοικίες χωρίς κανονισμό, οι ιδιοκτήτες συχνά συμφωνούν προφορικά να μοιράζουν τα έξοδα ισόποσα ή ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα. Μια τέτοια συμφωνία λειτουργεί όσο συμφωνούν όλοι, αλλά σε περίπτωση διαφωνίας καλό είναι να υπάρξει γραπτή απόφαση γενικής συνέλευσης ή να ζητηθεί νομική γνώμη.

Πότε χρειάζεται απόφαση της γενικής συνέλευσης;

Απόφαση της γενικής συνέλευσης χρειάζεται συνήθως για εργασίες που δεν είναι επείγουσες, όπως η αντικατάσταση της στήλης, η ανακατασκευή φρεατίων, η εγκατάσταση νέου αντλιοστασίου ή η ανάθεση ετήσιου προγράμματος συντήρησης. Για την επείγουσα απόφραξη, που δεν επιδέχεται αναβολή, οι περισσότεροι κανονισμοί επιτρέπουν στον διαχειριστή να ενεργήσει αμέσως και να ενημερώσει μετά.

Η πλειοψηφία που απαιτείται για κάθε απόφαση ορίζεται στον κανονισμό. Για εργασίες μεγάλου κόστους, είναι καλή πρακτική να ζητούνται περισσότερες από μία προσφορές και να καταγράφεται στα πρακτικά τι αποφασίστηκε και γιατί. Αυτό προστατεύει τόσο τον διαχειριστή όσο και τους ιδιοκτήτες σε μελλοντική αμφισβήτηση.

Συμμετέχουν τα ισόγεια καταστήματα στην κοινόχρηστη απόφραξη;

Τα ισόγεια καταστήματα συμμετέχουν κατά κανόνα στην κοινόχρηστη απόφραξη όταν είναι συνδεδεμένα στο κοινό δίκτυο, ακόμη κι αν ο κανονισμός τα απαλλάσσει από άλλα κοινόχρηστα, όπως ο ανελκυστήρας ή ο καθαρισμός του κλιμακοστασίου. Η απαλλαγή από μία κατηγορία εξόδων δεν σημαίνει αυτόματα απαλλαγή από όλες· αν ο κανονισμός δεν ορίζει ρητά το αντίθετο, το κατάστημα που χρησιμοποιεί το κεντρικό φρεάτιο συμμετέχει στο κόστος του.

Αντίθετα, αν το κατάστημα έχει ανεξάρτητη σύνδεση με το δημόσιο δίκτυο και δεν χρησιμοποιεί κανένα κοινόχρηστο τμήμα, είναι λογικό να μην επιβαρύνεται. Εδώ η τεχνική εικόνα, δηλαδή πού πραγματικά καταλήγουν οι σωλήνες, είναι εξίσου σημαντική με το κείμενο του κανονισμού.

Ποιες υποχρεώσεις έχει κάθε ιδιοκτήτης απέναντι στην πολυκατοικία;

Κάθε ιδιοκτήτης έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί το διαμέρισμά του χωρίς να βλάπτει τις κοινές εγκαταστάσεις και να επιτρέπει την πρόσβαση όταν αυτή είναι απαραίτητη για την αποκατάσταση του κοινόχρηστου δικτύου. Αν, για παράδειγμα, η μόνη τάπα καθαρισμού της στήλης βρίσκεται μέσα σε ένα μπάνιο, ο ιδιοκτήτης ή ο ένοικος πρέπει να επιτρέψει στο συνεργείο να εργαστεί, ενώ η πολυκατοικία αναλαμβάνει να αποκαταστήσει ό,τι χρειαστεί να ανοιχτεί.

Ο ιδιοκτήτης ευθύνεται επίσης απέναντι στην πολυκατοικία για όσα κάνει ο ενοικιαστής του. Αν ο ενοικιαστής προκαλέσει ζημιά στην κοινή αποχέτευση και δεν την καλύψει, η πολυκατοικία μπορεί να στραφεί στον ιδιοκτήτη, ο οποίος στη συνέχεια διευθετεί το θέμα με τον μισθωτή του.

Πότε χρειάζεστε δικηγόρο;

Δικηγόρο χρειάζεστε όταν η διαφωνία για το ποιος πληρώνει δεν λύνεται με συζήτηση, όταν υπάρχουν σημαντικές ζημιές σε ιδιοκτησίες ή όταν ο κανονισμός είναι ασαφής ή αντιφατικός. Η γνώμη ενός δικηγόρου με εμπειρία σε θέματα πολυκατοικιών μπορεί να αποτρέψει μια μακρά δικαστική διαμάχη. Ένας αποφρακτικός μπορεί να σας δώσει τα τεχνικά στοιχεία, δηλαδή το σημείο και την αιτία της βλάβης, αλλά δεν κρίνει τη νομική ευθύνη.

Πώς καταλαβαίνετε αν η απόφραξη είναι στο διαμέρισμα ή στην κοινόχρηστη στήλη;

Καταλαβαίνετε αν η απόφραξη είναι στο διαμέρισμα ή στην κοινόχρηστη στήλη από το πόσα σημεία επηρεάζονται και από το αν τα συμπτώματα εμφανίζονται και σε άλλα διαμερίσματα: αν βουλώνει μόνο ένα σιφώνι, το πρόβλημα είναι συνήθως τοπικό· αν βουλώνουν πολλά σημεία ή ανεβαίνουν νερά όταν τρέχει νερό σε άλλο όροφο, το πρόβλημα είναι συνήθως στη στήλη ή πιο χαμηλά. Οι ενδείξεις που ακολουθούν βοηθούν να κάνετε μια πρώτη εκτίμηση πριν φτάσει ο τεχνικός, ώστε να ξέρετε ποιον να ενημερώσετε και τι να του περιγράψετε.

Βουλώνει ένα σημείο ή πολλά σημεία;

Αν βουλώνει ένα μόνο σημείο, για παράδειγμα μόνο ο νεροχύτης ενώ ο νιπτήρας, η ντουζιέρα και η λεκάνη λειτουργούν κανονικά, το βούλωμα βρίσκεται σχεδόν σίγουρα στον σωλήνα αυτού του σημείου, πριν ενωθεί με τους υπόλοιπους. Σε αυτή την περίπτωση μια απλή απόφραξη νεροχύτη κουζίνας ή σιφωνιού λύνει το πρόβλημα και η δαπάνη είναι ιδιωτική.

Αν βουλώνουν ταυτόχρονα περισσότερα σημεία του ίδιου μπάνιου, το βούλωμα είναι πιθανότατα στον κοινό σωλήνα του μπάνιου ή στη σύνδεση με τη στήλη. Αν βουλώνουν και η κουζίνα και το μπάνιο, ενώ συνδέονται σε διαφορετικές στήλες, η αιτία βρίσκεται συνήθως πιο χαμηλά, στους οριζόντιους αγωγούς ή στο κεντρικό φρεάτιο.

Γιατί πλημμυρίζουν πρώτα το ισόγειο και ο πρώτος όροφος;

Το ισόγειο και ο πρώτος όροφος πλημμυρίζουν πρώτα επειδή είναι τα χαμηλότερα σημεία με ανοιχτές εξόδους πάνω από το βούλωμα, οπότε τα λύματα των επάνω ορόφων ανεβαίνουν από εκεί. Όταν η στήλη ή ο οριζόντιος αγωγός φράξει χαμηλά, το νερό που κατεβαίνει από τους επάνω ορόφους γεμίζει τον σωλήνα και βγαίνει από το πρώτο σιφώνι που βρίσκει, συνήθως από μια ντουζιέρα ή μια λεκάνη χαμηλού ορόφου.

Γι’ αυτό ο ένοικος του ισογείου ή του πρώτου ορόφου δεν πρέπει να θεωρείται υπεύθυνος μόνο επειδή «σε εκείνον βγήκαν τα νερά». Αντίθετα, συχνά είναι ο πρώτος που ζημιώνεται από ένα πρόβλημα που δεν προκάλεσε. Ένα απλό τεστ είναι να παρακολουθήσει τη στάθμη ενώ κάποιος σε επάνω όροφο τρέχει νερό: αν η στάθμη ανεβαίνει, το βούλωμα είναι κοινόχρηστο.

Τι σημαίνει το γουργουρητό στα σιφώνια και στη λεκάνη;

Το γουργουρητό στα σιφώνια και στη λεκάνη σημαίνει ότι ο αέρας δεν κινείται σωστά μέσα στο δίκτυο, είτε επειδή υπάρχει μερικό βούλωμα στη στήλη είτε επειδή έχει φράξει ο εξαερισμός της ταράτσας. Αν ακούτε γουργουρητό όταν τραβά καζανάκι ο γείτονας ή όταν αδειάζει πλυντήριο σε άλλον όροφο, το πρόβλημα αφορά σχεδόν σίγουρα κοινόχρηστο τμήμα.

Το γουργουρητό αποχέτευσης είναι συχνά το πρώτο προειδοποιητικό σημάδι, πριν από την πλήρη απόφραξη. Αν το αναφέρετε έγκαιρα στον διαχειριστή, η πολυκατοικία μπορεί να καθαρίσει τη στήλη πριν φτάσουν τα λύματα στα πατώματα, με μικρότερο κόστος και χωρίς ζημιές.

Τι δείχνουν νερά ή λύματα στο φρεάτιο της πυλωτής;

Νερά ή λύματα στο φρεάτιο της πυλωτής δείχνουν ότι το βούλωμα βρίσκεται μετά από αυτό το φρεάτιο, συνήθως στο κεντρικό φρεάτιο, στην οσμοπαγίδα ή στον αγωγό προς τον δρόμο. Σε κανονική λειτουργία, ένα φρεάτιο επίσκεψης έχει ροή στο κάτω μέρος του και δεν γεμίζει. Αν το ανοίξετε και δείτε στάσιμα λύματα ψηλά, το πρόβλημα είναι καθαρά κοινόχρηστο.

Αν τα φρεάτια της πυλωτής είναι άδεια ενώ ένας όροφος έχει πρόβλημα, το βούλωμα βρίσκεται πιο ψηλά, μέσα στη στήλη ή στο διαμέρισμα. Αυτός ο απλός έλεγχος, που μπορεί να γίνει από τον διαχειριστή με προσοχή, βοηθά πολύ τον τεχνικό να ξέρει από πού να ξεκινήσει. Μην κατεβαίνετε όμως μέσα σε φρεάτιο και μη σκύβετε για πολλή ώρα από πάνω του, γιατί τα αέρια του υπονόμου είναι επικίνδυνα.

Τι σημαίνουν οι οσμές στο κλιμακοστάσιο, στην πυλωτή και στο υπόγειο;

Οι οσμές στο κλιμακοστάσιο, στην πυλωτή ή στο υπόγειο δείχνουν συνήθως πρόβλημα σε κοινόχρηστο σημείο: φρεάτιο που έχει υπερχειλίσει, οσμοπαγίδα που έχει στεγνώσει ή σπάσει, καπάκι που δεν κλείνει στεγανά ή στήλη με ρωγμή. Οι οσμές μέσα σε ένα μόνο διαμέρισμα, αντίθετα, συνδέονται συχνότερα με στεγνό σιφώνι, χαλασμένο λάστιχο σύνδεσης της λεκάνης ή βούλωμα κοντά στην κουζίνα.

Αν η μυρωδιά εντείνεται σε συγκεκριμένα σημεία, όπως στο σιφώνι του λεβητοστασίου ή στις αποθήκες, ενημερώστε τον διαχειριστή. Οι επίμονες οσμές είναι συχνά το μόνο ορατό σημάδι ενός προβλήματος που εξελίσσεται αθόρυβα μέσα στο δίκτυο, πολύ πριν εμφανιστεί υπερχείλιση.

Τι δείχνει η λεκάνη, ο νεροχύτης και ο νιπτήρας για τη θέση του βουλώματος;

Κάθε είδος υγιεινής δείχνει διαφορετικά πράγματα για τη θέση του βουλώματος, επειδή συνδέεται σε διαφορετικό σημείο του δικτύου και με διαφορετική διάμετρο σωλήνα. Η λεκάνη συνδέεται με σωλήνα μεγάλης διαμέτρου κοντά στη στήλη, οπότε όταν ανεβαίνει στάθμη χωρίς να έχετε πετάξει κάτι, συχνά το πρόβλημα είναι στη στήλη. Ο νεροχύτης έχει μακρύτερη διαδρομή και μικρότερη διάμετρο, οπότε φράζει συχνότερα τοπικά από λίπη.

Ο νιπτήρας και η ντουζιέρα φράζουν συνήθως από τρίχες και σαπούνι στο ίδιο το σιφώνι. Αν μόνο ο νιπτήρας αδειάζει αργά, η εργασία είναι τοπική. Αν όμως αδειάζει αργά και ταυτόχρονα ακούγεται γουργουρητό από τη λεκάνη, το πρόβλημα βρίσκεται πιο βαθιά στο δίκτυο.

Λίστα ελέγχου: διαμέρισμα ή κοινόχρηστο δίκτυο;

Η παρακάτω λίστα ελέγχου σας βοηθά να καταλάβετε με λίγες ερωτήσεις αν η βουλωμένη αποχέτευση αφορά το διαμέρισμά σας ή την κοινόχρηστη αποχέτευση της πολυκατοικίας.

1. Βουλώνει ένα μόνο σημείο του σπιτιού; Αν ναι, το πρόβλημα είναι πιθανότατα ιδιωτικό.
2. Βουλώνουν πολλά σημεία ταυτόχρονα; Αν ναι, υποψιαστείτε τη σύνδεση με τη στήλη ή το κοινόχρηστο δίκτυο.
3. Ανεβαίνει η στάθμη όταν τρέχει νερό σε άλλον όροφο; Αν ναι, το πρόβλημα είναι κοινόχρηστο.
4. Έχουν πρόβλημα και άλλα διαμερίσματα της ίδιας στήλης; Ρωτήστε τους γείτονες από κάτω και από πάνω σας.
5. Ακούγεται γουργουρητό όταν χρησιμοποιούν νερό οι γείτονες; Αν ναι, πρέπει να ελεγχθούν η στήλη και ο εξαερισμός.
6. Είναι γεμάτα τα φρεάτια της πυλωτής ή του υπογείου; Αν ναι, το βούλωμα είναι χαμηλά, στο κεντρικό φρεάτιο ή στον αγωγό προς τον δρόμο.
7. Υπάρχουν οσμές στους κοινόχρηστους χώρους; Αν ναι, ενημερώστε τον διαχειριστή.
8. Έγινε πρόσφατα ανακαίνιση σε κάποιο διαμέρισμα; Αν ναι, πιθανή αιτία είναι μπάζα ή κόλλες στη στήλη.
9. Έβρεξε πρόσφατα δυνατά; Αν ναι, εξετάστε αν τα όμβρια υπερφορτώνουν το δίκτυο λυμάτων.

Η λίστα δεν αντικαθιστά τη διάγνωση από τεχνικό, αλλά δίνει στον διαχειριστή τα στοιχεία που χρειάζεται για να καλέσει συνεργείο με σωστή περιγραφή του προβλήματος.

Τι να μην κάνετε μέχρι να έρθει ο τεχνικός;

Μέχρι να έρθει ο τεχνικός, μη ρίχνετε καυστικά χημικά στην αποχέτευση και μη συνεχίζετε να χρησιμοποιείτε νερό. Τα χημικά σπάνια λύνουν βούλωμα σε στήλη, ενώ μπορούν να φθείρουν παλιούς σωλήνες και να εκθέσουν τον τεχνικό σε επικίνδυνες ουσίες όταν ανοίξει το δίκτυο. Το συνεχές τράβηγμα του καζανακιού ή η λειτουργία πλυντηρίων απλώς ανεβάζουν τη στάθμη στους κάτω ορόφους.

• Μην ανοίγετε σωλήνες ή τάπες που συγκρατούν λύματα υπό πίεση χωρίς εξοπλισμό.
• Μην κατεβαίνετε σε φρεάτια ή αντλιοστάσια· τα αέρια του υπονόμου είναι επικίνδυνα.
• Μην προσπαθείτε να σπρώξετε το βούλωμα με σκληρά αντικείμενα που μπορεί να σφηνώσουν.
• Ζητήστε από τους γείτονες να περιορίσουν τη χρήση νερού μέχρι να λυθεί το πρόβλημα.

Ποιος καλεί τον αποφρακτικό; Ο ρόλος του διαχειριστή πολυκατοικίας στην απόφραξη

Τον αποφρακτικό για κοινόχρηστη βλάβη τον καλεί ο διαχειριστής της πολυκατοικίας, ως εκπρόσωπος όλων των ιδιοκτητών, ενώ για βλάβη μέσα σε διαμέρισμα τον καλεί ο ίδιος ο ένοικος ή ο ιδιοκτήτης. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την καλή λειτουργία των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων, και η αποχέτευση είναι από τις πιο κρίσιμες. Ο ρόλος του όμως δεν σταματά στην κλήση του συνεργείου: περιλαμβάνει ενημέρωση των ενοίκων, εξασφάλιση πρόσβασης, σωστά παραστατικά και καταγραφή στα κοινόχρηστα.

Μπορεί ο διαχειριστής να καλέσει συνεργείο χωρίς γενική συνέλευση;

Ναι, ο διαχειριστής μπορεί κατά κανόνα να καλέσει συνεργείο για επείγουσα απόφραξη χωρίς προηγούμενη απόφαση της γενικής συνέλευσης, επειδή πρόκειται για αναγκαία εργασία που προστατεύει το κτίριο και την υγεία των ενοίκων. Μια βουλωμένη στήλη που ξεχειλίζει λύματα δεν μπορεί να περιμένει τη σύγκληση συνέλευσης. Οι περισσότεροι κανονισμοί δίνουν ρητά στον διαχειριστή αυτή την αρμοδιότητα.

Για εργασίες που ξεπερνούν την απλή αποκατάσταση της ροής, όπως η αντικατάσταση τμήματος της στήλης ή η ανακατασκευή φρεατίου, ο διαχειριστής πρέπει συνήθως να ενημερώσει τους ιδιοκτήτες και, ανάλογα με το κόστος και τον κανονισμό, να ζητήσει απόφαση. Μια λογική πρακτική είναι να γίνεται αμέσως η απόφραξη και να προτείνεται η επισκευή στη συνέλευση με βάση την αναφορά του συνεργείου.

Τι γίνεται όταν λείπει ο διαχειριστής;

Όταν λείπει ο διαχειριστής και υπάρχει επείγουσα κοινόχρηστη απόφραξη, ένας ιδιοκτήτης μπορεί κατά κανόνα να λάβει τα αναγκαία μέτρα για να προστατευθεί το κτίριο, σύμφωνα με τη γενική αρχή ότι κάθε συγκύριος μπορεί να ενεργήσει για τη διατήρηση του κοινού πράγματος. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένας ένοικος μπορεί να καλέσει συνεργείο και στη συνέχεια να ζητήσει την επιστροφή του ποσού από τα κοινόχρηστα, προσκομίζοντας παραστατικό και αναφορά της εργασίας.

Για να αποφεύγονται τέτοιες καταστάσεις, πολλές πολυκατοικίες ορίζουν αναπληρωτή διαχειριστή ή αναρτούν στην είσοδο τα στοιχεία ενός συνεργείου που γνωρίζει το κτίριο. Έτσι, σε κάθε έκτακτη ανάγκη οι ένοικοι ξέρουν τι να κάνουν χωρίς να χαθεί πολύτιμος χρόνος.

Πώς ενημερώνονται οι ένοικοι για την απόφραξη;

Οι ένοικοι ενημερώνονται με ανακοίνωση στην είσοδο, με μήνυμα στην ομάδα επικοινωνίας της πολυκατοικίας ή με προσωπική ειδοποίηση, και το βασικό μήνυμα είναι να περιορίσουν τη χρήση νερού μέχρι να ολοκληρωθεί η απόφραξη. Η ενημέρωση πρέπει να είναι σύντομη και πρακτική: τι συνέβη, ποια στήλη ή ποια πλευρά του κτιρίου επηρεάζεται, πότε αναμένεται το συνεργείο και τι πρέπει να αποφεύγουν.

• Αποφύγετε καζανάκια, πλυντήρια ρούχων και πιάτων και ντους μέχρι νεωτέρας.
• Αφήστε ελεύθερη την πρόσβαση στην πυλωτή, στο υπόγειο και στα φρεάτια.
• Ενημερώστε τον διαχειριστή αν δείτε νερά ή λύματα σε άλλο σημείο.
• Αν υπάρχει τάπα καθαρισμού στο διαμέρισμά σας, να είστε διαθέσιμοι για πρόσβαση.

Ποιες πληροφορίες χρειάζεται το συνεργείο από τον διαχειριστή;

Το συνεργείο χρειάζεται από τον διαχειριστή μια σαφή περιγραφή των συμπτωμάτων, πρόσβαση στα φρεάτια και στους κοινόχρηστους χώρους και, αν υπάρχουν, πληροφορίες για προηγούμενες αποφράξεις και εργασίες. Όσο καλύτερη είναι η αρχική ενημέρωση, τόσο πιο γρήγορα εντοπίζεται το βούλωμα και τόσο μικρότερο είναι το κόστος.

• Ποια διαμερίσματα και ποιοι όροφοι έχουν πρόβλημα.
• Αν τα φρεάτια της πυλωτής είναι γεμάτα ή άδεια.
• Πού βρίσκονται το κεντρικό φρεάτιο, οι τάπες καθαρισμού και το αντλιοστάσιο.
• Ποιος έχει τα κλειδιά του υπογείου, του λεβητοστασίου και της ταράτσας.
• Αν έγιναν πρόσφατα ανακαινίσεις ή εργασίες στο κτίριο.
• Αν υπάρχουν σχέδια της αποχέτευσης ή αναφορές από προηγούμενους ελέγχους με κάμερα.

Γιατί το παραστατικό πρέπει να εκδίδεται στο όνομα της πολυκατοικίας;

Το παραστατικό πρέπει να εκδίδεται στο όνομα της πολυκατοικίας όταν η εργασία είναι κοινόχρηστη, ώστε η δαπάνη να καταχωρηθεί σωστά στα κοινόχρηστα και να είναι διαφανής για όλους τους ιδιοκτήτες. Πολλές πολυκατοικίες έχουν δικό τους ΑΦΜ ως ένωση ιδιοκτητών, και σε αυτή την περίπτωση το τιμολόγιο εκδίδεται με αυτόν. Αν δεν υπάρχει, το παραστατικό εκδίδεται συνήθως με τα στοιχεία του διαχειριστή και την ένδειξη ότι αφορά την πολυκατοικία.

Το παραστατικό πρέπει να περιγράφει την εργασία με σαφήνεια: σημείο, μέθοδο και, αν είναι δυνατό, την αιτία του βουλώματος. Μια αόριστη περιγραφή όπως «εργασίες αποχέτευσης» δεν βοηθά σε μελλοντική διαφωνία, ενώ μια περιγραφή όπως «απόφραξη κάθετης στήλης κουζίνας στη βάση της με ηλεκτρομηχανικό σπιράλ» είναι χρήσιμη για όλους.

Πώς καταγράφεται η απόφραξη στα κοινόχρηστα και στο αρχείο εργασιών;

Η απόφραξη καταγράφεται στα κοινόχρηστα στη σωστή κατηγορία δαπανών, συνήθως στα γενικά έξοδα και στις δαπάνες ενοίκου, και καλό είναι ο διαχειριστής να κρατά παράλληλα ένα απλό αρχείο εργασιών αποχέτευσης. Το αρχείο αυτό, με ημερομηνία, σημείο, αιτία και συνεργείο, δείχνει μέσα σε λίγα χρόνια ποια σημεία φράζουν επανειλημμένα και πού χρειάζεται μόνιμη λύση.

Ένα τέτοιο ιστορικό είναι πολύτιμο και όταν αλλάζει διαχειριστής ή εταιρεία διαχείρισης, όταν πωλείται ένα διαμέρισμα ή όταν προκύψει ζημιά που πρέπει να δηλωθεί σε ασφαλιστική εταιρεία.

Ποιος είναι ο ρόλος της εταιρείας διαχείρισης κοινοχρήστων;

Η εταιρεία διαχείρισης κοινοχρήστων, όπου υπάρχει, αναλαμβάνει συνήθως την έκδοση του φύλλου, την κατανομή των δαπανών και ενίοτε την επικοινωνία με τα συνεργεία. Δεν αντικαθιστά όμως τον διαχειριστή στις αποφάσεις, εκτός αν της έχει ανατεθεί ρητά η διαχείριση. Σε μια επείγουσα απόφραξη, ο εκπρόσωπος της πολυκατοικίας πρέπει να είναι γνωστός και διαθέσιμος, ώστε το συνεργείο να έχει κάποιον να συνεννοηθεί επί τόπου.

Πώς γίνεται βήμα-βήμα η απόφραξη σε πολυκατοικία;

Η απόφραξη σε πολυκατοικία γίνεται βήμα-βήμα με διάγνωση του σημείου, πρόσβαση από το κατάλληλο φρεάτιο ή τάπα καθαρισμού, καθαρισμό με ηλεκτρομηχανικό σπιράλ ή πιεστικό υδροβολής, έλεγχο με κάμερα όπου χρειάζεται, άντληση και απολύμανση αν υπήρξε υπερχείλιση, και τελικό έλεγχο ροής. Η σειρά και ο εξοπλισμός προσαρμόζονται σε κάθε κτίριο, αλλά η λογική είναι πάντα η ίδια: πρώτα εντοπίζουμε πού είναι το πρόβλημα και μετά επιλέγουμε τη μέθοδο.

1. Συζήτηση με τον διαχειριστή και τους ενοίκους για τα συμπτώματα.
2. Έλεγχος των φρεατίων από κάτω προς τα πάνω.
3. Επιλογή του σημείου πρόσβασης.
4. Απόφραξη με σπιράλ, πιεστικό ή συνδυασμό τους.
5. Έλεγχος με κάμερα, όταν χρειάζεται.
6. Άντληση και απολύμανση, αν υπήρξε πλημμύρα.
7. Δοκιμή ροής από όλους τους ορόφους και ενημέρωση του διαχειριστή.

Βήμα 1: Πώς γίνεται η διάγνωση και ο εντοπισμός του σημείου;

Η διάγνωση ξεκινά πάντα από τα χαμηλότερα σημεία του δικτύου, επειδή αν το κεντρικό φρεάτιο είναι γεμάτο, δεν έχει νόημα να καθαριστεί πρώτα η στήλη. Ο τεχνικός ανοίγει τα φρεάτια της πυλωτής και του υπογείου, βλέπει πού υπάρχει στάθμη και πού ροή, και έτσι περιορίζει την αναζήτηση σε συγκεκριμένο τμήμα. Οι πληροφορίες από τους ενοίκους, όπως ποιοι όροφοι έχουν πρόβλημα, συμπληρώνουν την εικόνα.

Σε κτίρια με πολλές στήλες, ο τεχνικός μπορεί να ζητήσει να τρέξει νερό από διαφορετικά διαμερίσματα, για να δει ποια στήλη «φορτώνει» το φρεάτιο. Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγονται περιττές εργασίες σε σημεία που λειτουργούν κανονικά, και ο διαχειριστής ξέρει από την αρχή αν η βλάβη είναι κοινόχρηστη ή ιδιωτική.

Βήμα 2: Από πού γίνεται η πρόσβαση στο δίκτυο;

Η πρόσβαση γίνεται από το πλησιέστερο φρεάτιο ή από την τάπα καθαρισμού της στήλης, δηλαδή το βιδωτό καπάκι που υπάρχει συνήθως στη βάση ή σε ενδιάμεσα σημεία της. Από εκεί περνά ο εξοπλισμός χωρίς να χρειάζεται σπάσιμο. Σε παλιές πολυκατοικίες οι τάπες μπορεί να είναι κρυμμένες πίσω από πλακάκια, ντουλάπια ή ψευδοροφές, ή να έχουν βαφτεί και κολλήσει.

Αν δεν υπάρχει τάπα σε προσβάσιμο σημείο, ο εξοπλισμός μπορεί να μπει από τη λεκάνη ενός διαμερίσματος, από το στόμιο του εξαερισμού στην ταράτσα ή από ένα φρεάτιο. Η επιλογή γίνεται έτσι ώστε να μην προκληθούν φθορές. Περισσότερα για τις τεχνικές που αποφεύγουν το σπάσιμο θα βρείτε στον οδηγό μας για την απόφραξη χωρίς ζημιές.

Βήμα 3: Πότε χρησιμοποιείται το ηλεκτρομηχανικό σπιράλ;

Το ηλεκτρομηχανικό σπιράλ χρησιμοποιείται για συμπαγή εμπόδια, όπως μαντηλάκια, πανιά, σερβιέτες, ρίζες ή σκληρυμένα λίπη, γιατί είναι ένα περιστρεφόμενο ατσάλινο ελατήριο με κεφαλή κοπής που μπαίνει στον σωλήνα και σπάει ή τραβά το βούλωμα. Οι κεφαλές αλλάζουν ανάλογα με το είδος του βουλώματος: κοπτική για ρίζες, άγκιστρο για υφάσματα, φρέζα για επικαθίσεις.

Η απόφραξη με ατσαλίνα σε στήλη πολυκατοικίας απαιτεί μηχάνημα με αρκετό μήκος και ισχύ, καθώς και εμπειρία ώστε να μην τραυματιστεί ο σωλήνας, ιδίως όταν είναι παλιός. Συχνά το σπιράλ ανοίγει πρώτα το βούλωμα και ακολουθεί πλύσιμο με πιεστικό για να απομακρυνθούν τα υπολείμματα.

Βήμα 4: Πότε χρειάζεται πιεστικό υδροβολής;

Το πιεστικό υδροβολής χρειάζεται για λίπη, λάσπη, άμμο και επικαθίσεις στους οριζόντιους αγωγούς και στο κεντρικό φρεάτιο, γιατί στέλνει νερό υψηλής πίεσης μέσα από εύκαμπτο λάστιχο με ειδικό ακροφύσιο, που προωθείται μόνο του μέσα στον σωλήνα και καθαρίζει τα τοιχώματα σε όλη την περίμετρο. Δεν ανοίγει απλώς ένα πέρασμα στο βούλωμα αλλά επαναφέρει την πλήρη διατομή του σωλήνα.

Ο καθαρισμός αποχέτευσης με πιεστικό είναι και το βασικό εργαλείο της προληπτικής συντήρησης στις πολυκατοικίες. Σε παλιούς ή ραγισμένους σωλήνες, η πίεση ρυθμίζεται ώστε να μην προκληθεί ζημιά.

Βήμα 5: Πότε γίνεται έλεγχος με κάμερα;

Ο έλεγχος με κάμερα γίνεται όταν το βούλωμα επανέρχεται, όταν υπάρχει υποψία σπασμένου σωλήνα ή ρίζας, ή όταν χρειάζεται να τεκμηριωθεί η αιτία για να κριθεί ποιος πληρώνει. Μια αδιάβροχη κάμερα στην άκρη εύκαμπτου καλωδίου καταγράφει το εσωτερικό του σωλήνα, και η καταγραφή αποθηκεύεται σε βίντεο ή φωτογραφίες.

Ο έλεγχος αποχέτευσης με κάμερα δείχνει ρωγμές, μετατοπισμένες ενώσεις, ρίζες, «κοιλιές» όπου μαζεύονται λύματα και ξένα αντικείμενα. Για τον διαχειριστή, είναι το πιο αντικειμενικό στοιχείο όταν πρέπει να εξηγήσει στη συνέλευση γιατί χρειάζεται επισκευή.

Βήμα 6: Πότε χρειάζεται άντληση νερών και λυμάτων;

Η άντληση χρειάζεται όταν τα λύματα ή τα νερά έχουν πλημμυρίσει το υπόγειο, την πυλωτή, τις αποθήκες ή το αντλιοστάσιο και δεν μπορούν να αποχετευτούν μόνα τους ακόμη και μετά την απόφραξη. Με αντλίες λυμάτων και, όπου χρειάζεται, με βυτίο, απομακρύνονται τα στάσιμα υγρά ώστε να καθαριστεί ο χώρος.

Η άντληση υδάτων είναι συνήθως κοινόχρηστη δαπάνη όταν αφορά κοινόχρηστους χώρους. Αν το νερό έχει μπει σε αποθήκη ή διαμέρισμα, η άντληση εκεί μπορεί να αποτελεί μέρος της αποκατάστασης ζημιών που καλύπτει η ασφάλεια ή ο υπαίτιος.

Βήμα 7: Γιατί χρειάζεται απολύμανση των κοινόχρηστων χώρων;

Η απολύμανση των κοινόχρηστων χώρων χρειάζεται μετά από κάθε υπερχείλιση λυμάτων, επειδή τα λύματα περιέχουν μικροοργανισμούς που μπορούν να προκαλέσουν προβλήματα υγείας. Περιλαμβάνει καθαρισμό των επιφανειών, ψεκασμό με κατάλληλα απολυμαντικά και, όπου χρειάζεται, εντομοκτονία για κατσαρίδες που ανεβαίνουν από τα φρεάτια.

Οι απολυμάνσεις μετά από απόφραξη θεωρούνται δαπάνη λειτουργίας και συνήθως ακολουθούν την κατανομή της ίδιας της απόφραξης: κοινόχρηστες για τους κοινόχρηστους χώρους, ιδιωτικές για το εσωτερικό ενός διαμερίσματος.

Βήμα 8: Πώς ολοκληρώνεται η εργασία;

Η εργασία ολοκληρώνεται με δοκιμή νερού από διαφορετικούς ορόφους και διαμερίσματα, ενώ ο τεχνικός παρακολουθεί τα φρεάτια για να βεβαιωθεί ότι το νερό κυλά ελεύθερα ως το κεντρικό φρεάτιο. Μόνο τότε θεωρείται ολοκληρωμένη η απόφραξη.

Στο τέλος, ο διαχειριστής πρέπει να λάβει σύντομη ενημέρωση: πού ήταν το βούλωμα, από τι προκλήθηκε, τι έγινε και αν υπάρχει σύσταση για επισκευή ή προληπτικό καθαρισμό. Αυτή η πληροφορία είναι η βάση για να συνταχθεί σωστά το παραστατικό και να κατανεμηθεί δίκαια το κόστος.

Σπιράλ, πιεστικό ή κάμερα: ποια μέθοδος για ποιο πρόβλημα;

Η μέθοδος επιλέγεται ανάλογα με το είδος του βουλώματος και το σημείο του δικτύου, και συχνά συνδυάζονται περισσότερες από μία. Ο πίνακας δίνει μια γενική εικόνα.

Πόσο διαρκεί μια απόφραξη πολυκατοικίας;

Η διάρκεια μιας απόφραξης πολυκατοικίας εξαρτάται από το σημείο, την πρόσβαση και το είδος του βουλώματος, και κυμαίνεται από μια σύντομη επέμβαση σε προσβάσιμο φρεάτιο έως πολύωρη εργασία σε παλιό κτίριο με κρυμμένες τάπες και εκτεταμένη υπερχείλιση. Η άντληση και η απολύμανση προσθέτουν χρόνο. Ένας έμπειρος τεχνικός μπορεί να δώσει ρεαλιστική εκτίμηση αφού δει τα φρεάτια, όχι νωρίτερα.

Πόσο κοστίζει η απόφραξη πολυκατοικίας και πώς μοιράζεται το κόστος;

Το κόστος της απόφραξης πολυκατοικίας εξαρτάται από το σημείο του βουλώματος, την πρόσβαση, τη μέθοδο, τον εξοπλισμό και το αν χρειάζονται συμπληρωματικές εργασίες όπως κάμερα, άντληση και απολύμανση, και μοιράζεται στα διαμερίσματα με βάση τα χιλιοστά όταν η βλάβη είναι κοινόχρηστη. Δεν υπάρχει μία σταθερή τιμή για όλες τις περιπτώσεις· μπορείτε όμως να δείτε ενδεικτικές χρεώσεις ανά εργασία στον τιμοκατάλογο αποφράξεων.

Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν το κόστος;

Οι παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος σχετίζονται κυρίως με τη δυσκολία της εργασίας και με τον χρόνο και τον εξοπλισμό που απαιτεί:

• Σημείο της βλάβης: ένα σιφώνι διαμερίσματος είναι απλούστερο από μια στήλη πολλών ορόφων ή έναν οριζόντιο αγωγό κάτω από την πυλωτή.
• Πρόσβαση: ανοιχτά φρεάτια και ελεύθερες τάπες μειώνουν τον χρόνο· κρυμμένες τάπες ή κλειδωμένοι χώροι τον αυξάνουν.
• Είδος βουλώματος: λίπη και μαντηλάκια αντιμετωπίζονται διαφορετικά από ρίζες ή μπάζα.
• Μέθοδος και εξοπλισμός: ηλεκτρομηχανικό σπιράλ, πιεστικό υδροβολής ή συνδυασμός τους.
• Συμπληρωματικές εργασίες: έλεγχος με κάμερα, άντληση, απολύμανση, καθαρισμός αντλιοστασίου.
• Κατάσταση σωλήνων: οι παλιοί σωλήνες απαιτούν πιο προσεκτική και πιο αργή εργασία.
• Χρονική στιγμή: οι επείγουσες κλήσεις σε αργίες ή εκτός του συνήθους προγράμματος μπορεί να έχουν διαφορετική χρέωση.

Ο καλύτερος τρόπος για να έχετε ακριβή εικόνα είναι να περιγράψετε με λεπτομέρεια το πρόβλημα όταν ζητάτε προσφορά και να ζητήσετε να σας εξηγηθεί τι περιλαμβάνει η χρέωση.

Γιατί εκδίδεται ένα τιμολόγιο για όλη την πολυκατοικία;

Για κοινόχρηστη απόφραξη εκδίδεται ένα τιμολόγιο για όλη την πολυκατοικία, επειδή η εργασία έγινε σε κοινό μέρος του κτιρίου και αντισυμβαλλόμενος του συνεργείου είναι η πολυκατοικία, όχι κάθε διαμέρισμα χωριστά. Η κατανομή στα διαμερίσματα είναι εσωτερικό θέμα της πολυκατοικίας και γίνεται μέσω του φύλλου κοινοχρήστων.

Το ενιαίο τιμολόγιο έχει πρακτικά πλεονεκτήματα: υπάρχει ένα σαφές έγγραφο για όλους, μπορεί να επιδειχθεί σε κάθε ιδιοκτήτη που το ζητήσει και αποφεύγεται η σύγχυση από πολλές μικρές αποδείξεις. Αν κάποιος ένοικος πληρώσει το συνεργείο από την τσέπη του, το παραστατικό πρέπει και πάλι να εκδοθεί για την πολυκατοικία, ώστε να του επιστραφεί το ποσό από τα κοινόχρηστα.

Πώς γίνεται η κατανομή με χιλιοστά στην πράξη;

Η κατανομή με χιλιοστά σημαίνει ότι κάθε διαμέρισμα πληρώνει το ποσοστό του κόστους που αντιστοιχεί στα χιλιοστά του στη σχετική στήλη του κανονισμού. Τα χιλιοστά όλων των ιδιοκτησιών σε κάθε στήλη αθροίζουν σε χίλια, οπότε ένα διαμέρισμα με εκατόν είκοσι χιλιοστά πληρώνει το δώδεκα τοις εκατό του τιμολογίου, ενώ ένα μικρό διαμέρισμα με πενήντα χιλιοστά πληρώνει το πέντε τοις εκατό.

Ας πάρουμε μια πολυκατοικία με ένα κατάστημα στο ισόγειο, δύο διαμερίσματα ανά όροφο σε τέσσερις ορόφους και ένα ρετιρέ. Αν ο κανονισμός δίνει στο κατάστημα μικρό ποσοστό στα γενικά έξοδα, στα διαμερίσματα των ορόφων μεγαλύτερο και στο ρετιρέ ενδιάμεσο, τότε το τιμολόγιο της απόφραξης της στήλης μοιράζεται με αυτά ακριβώς τα ποσοστά. Το ρετιρέ δεν πληρώνει λιγότερο επειδή βρίσκεται ψηλά, ούτε το κατάστημα περισσότερο επειδή εκεί βγήκαν τα λύματα.

Αν η πολυκατοικία έχει δύο ανεξάρτητες στήλες και ο κανονισμός ή η γενική συνέλευση έχουν ορίσει να χρεώνονται μόνο τα διαμερίσματα κάθε στήλης, η κατανομή γίνεται μόνο ανάμεσα σε αυτά, πάλι με αναλογία χιλιοστών. Αυτή η ρύθμιση δεν είναι αυτόματη· πρέπει να προβλέπεται ή να έχει συμφωνηθεί.

Πότε η χρέωση πηγαίνει σε ένα μόνο διαμέρισμα;

Η χρέωση πηγαίνει σε ένα μόνο διαμέρισμα όταν η βλάβη ήταν αποκλειστικά στο ιδιωτικό του δίκτυο ή όταν αποδεικνύεται ότι το βούλωμα στο κοινόχρηστο δίκτυο προκλήθηκε από κακή χρήση των ενοίκων του. Στην πρώτη περίπτωση το συνεργείο εκδίδει παραστατικό απευθείας στον ένοικο. Στη δεύτερη, η πολυκατοικία πληρώνει συνήθως το συνεργείο και ο διαχειριστής χρεώνει το ποσό στο συγκεκριμένο διαμέρισμα με ξεχωριστή εγγραφή.

Για να είναι δίκαιη μια τέτοια χρέωση, πρέπει να υπάρχει τεκμηρίωση: αναφορά του συνεργείου, φωτογραφίες και, ενδεχομένως, βίντεο από κάμερα. Χωρίς αυτά, η χρέωση ενός ενοίκου με βάση υποψίες προκαλεί περισσότερα προβλήματα από όσα λύνει.

Πώς ζητάτε σωστή προσφορά για την πολυκατοικία;

Για να ζητήσετε σωστή προσφορά για την πολυκατοικία, περιγράψτε τα συμπτώματα, τον αριθμό των ορόφων, την ύπαρξη υπογείου ή αντλιοστασίου, την πρόσβαση στα φρεάτια και αν υπάρχει υπερχείλιση. Ρωτήστε τι περιλαμβάνει η τιμή, αν η κάμερα, η άντληση και η απολύμανση χρεώνονται χωριστά, και ζητήστε παραστατικό με αναλυτική περιγραφή. Αποφύγετε προσφορές που δεν εξηγούν τι θα γίνει ή που αλλάζουν σημαντικά επί τόπου χωρίς αιτιολόγηση.

Ποιες είναι οι συνηθισμένες αιτίες απόφραξης σε πολυκατοικία;

Οι συνηθισμένες αιτίες απόφραξης σε πολυκατοικία είναι τα υγρά μαντηλάκια και τα είδη υγιεινής, τα λίπη από τις κουζίνες, η άμμος και τα μπάζα από ανακαινίσεις, οι ρίζες δέντρων στον ακάλυπτο, η φθορά των παλιών σωλήνων, οι κακές κλίσεις και η σύνδεση ομβρίων σε δίκτυο λυμάτων. Η αιτία δεν επηρεάζει μόνο τη μέθοδο καθαρισμού αλλά και την απάντηση στο ποιος πληρώνει, γιατί άλλες αιτίες σχετίζονται με τη χρήση και άλλες με την κατασκευή του δικτύου.

Γιατί τα υγρά μαντηλάκια βουλώνουν τη στήλη;

Τα υγρά μαντηλάκια βουλώνουν τη στήλη επειδή δεν διαλύονται στο νερό όπως το χαρτί υγείας, ακόμη κι όταν η συσκευασία τα παρουσιάζει ως κατάλληλα για την τουαλέτα. Μπλέκονται μεταξύ τους, πιάνονται σε ενώσεις και τραχιά σημεία και σχηματίζουν συμπαγή «σχοινιά» που συγκρατούν κάθε άλλο στερεό. Το ίδιο συμβαίνει με σερβιέτες, ταμπόν, βαμβάκια, χαρτί κουζίνας και πάνες.

Σε πολυκατοικία με πολλά διαμερίσματα, αρκούν λίγοι ένοικοι που πετούν μαντηλάκια στη λεκάνη για να βουλώνει η στήλη τακτικά. Μια σαφής ανακοίνωση στην είσοδο και ένα καλαθάκι με καπάκι δίπλα σε κάθε λεκάνη είναι η απλούστερη πρόληψη.

Πώς προκαλούν απόφραξη τα λίπη και τα λάδια από τις κουζίνες;

Τα λίπη και τα λάδια από τις κουζίνες προκαλούν απόφραξη επειδή στερεοποιούνται καθώς κρυώνουν μέσα στους σωλήνες και κολλούν στα τοιχώματα, παγιδεύοντας υπολείμματα τροφών. Με τον καιρό η διατομή του σωλήνα στενεύει, μέχρι να κλείσει τελείως. Η στήλη κουζίνας και οι οριζόντιοι αγωγοί του υπογείου είναι τα σημεία που επηρεάζονται περισσότερο.

Τα λάδια του τηγανιού πρέπει να συλλέγονται σε δοχείο και να παραδίδονται σε σημεία ανακύκλωσης, όχι να χύνονται στον νεροχύτη. Το ζεστό νερό δεν λύνει το πρόβλημα· απλώς μεταφέρει το λίπος πιο μακριά, όπου θα στερεοποιηθεί σε πιο δυσπρόσιτο σημείο.

Γιατί τα μπάζα από ανακαινίσεις είναι τόσο επιβαρυντικά;

Τα μπάζα, η άμμος, οι κόλλες πλακιδίων και τα υπολείμματα από σοβάδες είναι ιδιαίτερα επιβαρυντικά επειδή κατακάθονται στα χαμηλά σημεία του δικτύου και σκληραίνουν σαν τσιμέντο. Καταλήγουν στην αποχέτευση όταν τα συνεργεία ανακαίνισης ξεπλένουν εργαλεία και κουβάδες στη λεκάνη ή στο σιφώνι, ή όταν αφήνουν ανοιχτούς σωλήνες χωρίς τάπα κατά τις εργασίες.

Ένα βούλωμα από μπάζα μπορεί να χρειαστεί σπιράλ με ειδικές κεφαλές, πιεστικό υψηλής πίεσης ή ακόμη και τοπικό άνοιγμα του σωλήνα. Επειδή η αιτία συνδέεται σαφώς με συγκεκριμένες εργασίες, είναι από τις λίγες περιπτώσεις όπου η πολυκατοικία μπορεί συχνά να ζητήσει το κόστος από τον ιδιοκτήτη που έκανε την ανακαίνιση.

Πώς φράζουν οι ρίζες των δέντρων την αποχέτευση του ακάλυπτου;

Οι ρίζες των δέντρων φράζουν την αποχέτευση εισχωρώντας στους υπόγειους αγωγούς από ρωγμές και ενώσεις, αναζητώντας υγρασία, και σταδιακά γεμίζουν τον σωλήνα σαν σφουγγάρι που συγκρατεί κάθε στερεό. Είναι συνηθισμένο πρόβλημα σε πολυκατοικίες με κήπο, πεύκα ή φίκους στον ακάλυπτο, ιδίως στα πράσινα προάστια. Σε κτίρια με μεγάλους ακάλυπτους, οι αποφράξεις στη Γλυφάδα και οι αποφράξεις στο Μαρούσι αφορούν συχνά ακριβώς τέτοιες περιπτώσεις.

Η απόφραξη από ρίζες γίνεται με σπιράλ με κοπτικές κεφαλές και ακολουθεί έλεγχος με κάμερα, για να φανεί αν ο σωλήνας έχει σπάσει. Η κοπή των ριζών είναι δαπάνη απόφραξης, ενώ η επισκευή της ρωγμής είναι δαπάνη ιδιοκτήτη. Αν το δέντρο βρίσκεται σε κήπο αποκλειστικής χρήσης ενός διαμερίσματος, μπορεί να τεθεί και θέμα ευθύνης του χρήστη για τη συντήρησή του.

Γιατί οι παλιοί σωλήνες από μαντέμι, τσιμέντο ή αμιαντοτσιμέντο φράζουν συχνότερα;

Οι παλιοί σωλήνες από μαντέμι, τσιμέντο ή αμιαντοτσιμέντο φράζουν συχνότερα επειδή η εσωτερική τους επιφάνεια γίνεται τραχιά με τον χρόνο, σκουριάζει ή αποσαθρώνεται, και κάθε ανωμαλία συγκρατεί λίπη και στερεά. Σε πολυκατοικίες που χτίστηκαν πριν από αρκετές δεκαετίες, όπως πολλές στο κέντρο και στα πυκνοδομημένα προάστια, οι αρχικές στήλες και οι υπόγειοι αγωγοί λειτουργούν ακόμη. Οι αποφράξεις στον Πειραιά, στην Καλλιθέα και στο Περιστέρι αφορούν συχνά τέτοια παλιά δίκτυα.

Οι σωλήνες αμιαντοτσιμέντου χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή: ο καθαρισμός τους με κατάλληλη πίεση γίνεται χωρίς να πειραχτεί το υλικό, αλλά το κόψιμο, το σπάσιμο ή η αφαίρεσή τους πρέπει να γίνονται μόνο από εξειδικευμένα συνεργεία με τα προβλεπόμενα μέτρα προστασίας. Αν το δίκτυο είναι πολύ φθαρμένο, η αντικατάσταση είναι επένδυση των ιδιοκτητών που μειώνει τις αποφράξεις για πολλά χρόνια.

Τι προκαλούν οι κακές κλίσεις και οι «κοιλιές» στους αγωγούς;

Οι κακές κλίσεις και οι «κοιλιές» στους οριζόντιους αγωγούς προκαλούν επαναλαμβανόμενες αποφράξεις, επειδή το νερό δεν κινείται με αρκετή ταχύτητα για να παρασύρει τα στερεά, τα οποία κατακάθονται στα σημεία όπου ο σωλήνας έχει βυθιστεί. Μπορεί να οφείλονται σε αρχική κακοτεχνία, σε καθίζηση του εδάφους ή σε μετακίνηση από εργασίες.

Αν μια πολυκατοικία φράζει στο ίδιο σημείο ξανά και ξανά, παρά τους καθαρισμούς, ο έλεγχος με κάμερα είναι απαραίτητος. Η διόρθωση της κλίσης ή η αντικατάσταση του τμήματος είναι επισκευή και βαραίνει τους ιδιοκτήτες, αλλά συνήθως αποσβένεται από τη μείωση των έκτακτων αποφράξεων.

Γιατί τα όμβρια νερά επιβαρύνουν το δίκτυο λυμάτων;

Τα όμβρια νερά επιβαρύνουν το δίκτυο λυμάτων όταν οι υδρορροές καταλήγουν στο ίδιο φρεάτιο, γιατί στις δυνατές βροχές ο όγκος του νερού ξεπερνά την ικανότητα του αγωγού και τα λύματα ανεβαίνουν στα χαμηλά σημεία. Ταυτόχρονα, η βροχή παρασύρει άμμο, φύλλα και χώματα από την ταράτσα και τον ακάλυπτο μέσα στους αγωγούς. Σε πολλές παλιές πολυκατοικίες αυτή η σύνδεση υπάρχει από την κατασκευή τους.

Το φαινόμενο εμφανίζεται κυρίως το φθινόπωρο και τον χειμώνα, με τις πρώτες έντονες βροχές μετά από μεγάλο ξηρό διάστημα. Γι’ αυτό είναι χρήσιμο να γίνεται έλεγχος και καθαρισμός των υδρορροών και των φρεατίων πριν από την περίοδο των βροχών.

Ποιο ρόλο παίζουν τα άλατα και τα ξένα αντικείμενα;

Τα άλατα και οι επικαθίσεις από σκληρό νερό και απορρυπαντικά στενεύουν σταδιακά τους σωλήνες, ιδίως στις αποχετεύσεις πλυντηρίων και στις στήλες κουζίνας, ενώ τα ξένα αντικείμενα προκαλούν αιφνίδια βουλώματα. Παιδικά παιχνίδια, οδοντόβουρτσες, καπάκια ή άμμος γάτας είναι συνηθισμένα ευρήματα. Η άμμος γάτας, ιδιαίτερα, συμπεριφέρεται σαν τσιμέντο μόλις βραχεί και είναι από τα πιο δύσκολα υλικά στην αφαίρεση.

Όταν φταίει ένας ένοικος: πώς αποδεικνύεται και ποιος πληρώνει;

Όταν φταίει ένας ένοικος, η ευθύνη αποδεικνύεται με τα ευρήματα του αποφρακτικού, δηλαδή με το υλικό που αφαιρέθηκε, το σημείο όπου βρέθηκε, φωτογραφίες και, όπου χρειάζεται, καταγραφή κάμερας που δείχνει από ποια σύνδεση προήλθε. Αν τα στοιχεία συνδέουν καθαρά το βούλωμα με ένα διαμέρισμα, η πολυκατοικία μπορεί να ζητήσει από τον ένοικο ή τον ιδιοκτήτη του να καλύψει το κόστος. Αν τα στοιχεία δεν είναι σαφή, η δαπάνη μένει κοινόχρηστη.

Τι δείχνουν τα ευρήματα του αποφρακτικού;

Τα ευρήματα του αποφρακτικού δείχνουν το είδος του υλικού που προκάλεσε το βούλωμα, και αυτό συχνά περιορίζει τους πιθανούς υπαίτιους. Μπάζα και κόλλα πλακιδίων παραπέμπουν σε διαμέρισμα με πρόσφατη ανακαίνιση. Μεγάλη ποσότητα λίπους με υπολείμματα τροφών σε στήλη που εξυπηρετεί κατάστημα εστίασης παραπέμπει στην κουζίνα του. Πάνες ή συγκεκριμένα αντικείμενα μπορεί να παραπέμπουν σε συγκεκριμένο νοικοκυριό.

Τα ευρήματα από μόνα τους όμως δεν αρκούν πάντα. Τα μαντηλάκια, για παράδειγμα, μπορεί να προέρχονται από πολλά διαμερίσματα ταυτόχρονα, και η απόδοση ευθύνης σε ένα μόνο είναι συχνά αυθαίρετη.

Πώς βοηθά ο έλεγχος με κάμερα στην απόδειξη;

Ο έλεγχος με κάμερα βοηθά στην απόδειξη επειδή δείχνει από ποια διακλάδωση της στήλης μπαίνει το υλικό και αν ο σωλήνας ενός διαμερίσματος περιέχει το ίδιο υλικό με το βούλωμα. Αν η κάμερα δείξει ότι η σύνδεση ενός ορόφου είναι γεμάτη μπάζα ενώ οι υπόλοιπες είναι καθαρές, η ένδειξη είναι ισχυρή. Αν δείξει ότι το βούλωμα δημιουργήθηκε σε σημείο με ρωγμή ή κακή κλίση, τότε η αιτία είναι κατασκευαστική και η ευθύνη στρέφεται στους ιδιοκτήτες συνολικά.

Γιατί χρειάζονται φωτογραφίες και γραπτή αναφορά;

Οι φωτογραφίες και η γραπτή αναφορά χρειάζονται επειδή είναι τα στοιχεία που θα επικαλεστεί ο διαχειριστής αν ο ένοικος αμφισβητήσει τη χρέωση. Ζητήστε από το συνεργείο να φωτογραφίσει το υλικό που αφαιρέθηκε, το σημείο του βουλώματος και, αν είναι δυνατό, τη σύνδεση από την οποία προήλθε. Η αναφορά πρέπει να είναι αντικειμενική: τι βρέθηκε και πού, όχι ποιος φταίει.

Πώς χειρίζεται το θέμα ο διαχειριστής;

Ο διαχειριστής χειρίζεται το θέμα ενημερώνοντας πρώτα τον ένοικο ιδιωτικά, παρουσιάζοντας τα στοιχεία και ζητώντας του να καλύψει το κόστος, πριν το θέσει στη γενική συνέλευση. Αν ο ένοικος είναι ενοικιαστής, ενημερώνεται και ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος. Η χρέωση γίνεται με ξεχωριστή εγγραφή στο φύλλο κοινοχρήστων, με αναφορά στο παραστατικό του συνεργείου.

Αν ο ένοικος αρνηθεί, ο διαχειριστής μπορεί να θέσει το θέμα στη συνέλευση και, εφόσον εκείνη το αποφασίσει, να ακολουθήσουν νομικά βήματα. Στην πράξη, για το κόστος μιας απόφραξης, μια τέτοια κλιμάκωση σπάνια αξίζει, εκτός αν το πρόβλημα επαναλαμβάνεται ή έχει προκαλέσει σημαντικές ζημιές.

Γιατί η ψύχραιμη επίλυση είναι η καλύτερη λύση;

Η ψύχραιμη επίλυση είναι η καλύτερη λύση επειδή οι περισσότεροι ένοικοι δεν προκαλούν απόφραξη σκόπιμα αλλά από άγνοια, και η ενημέρωση φέρνει καλύτερα αποτελέσματα από τις κατηγορίες. Μια ευγενική επικοινωνία που εξηγεί τι βρέθηκε και τι δεν πρέπει να πετιέται στην αποχέτευση συνήθως αρκεί για να μην επαναληφθεί το πρόβλημα.

Η συλλογική ενημέρωση, με ανακοίνωση για όλους χωρίς να κατονομάζεται κανείς, είναι συχνά πιο αποτελεσματική από τη δημόσια επίρριψη ευθυνών. Κρατά καλό το κλίμα στην πολυκατοικία και πετυχαίνει τον στόχο: λιγότερες αποφράξεις.

Πότε δεν μπορεί να αποδοθεί ευθύνη σε κανέναν;

Ευθύνη δεν μπορεί να αποδοθεί σε κανέναν όταν το βούλωμα δημιουργήθηκε σταδιακά από τη φυσιολογική χρήση πολλών διαμερισμάτων, όταν οφείλεται στη φθορά ή την κατασκευή του δικτύου, ή όταν τα ευρήματα δεν συνδέονται με συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Σε αυτές τις περιπτώσεις η απόφραξη είναι κοινόχρηστη δαπάνη, όπως κάθε άλλη δαπάνη λειτουργίας του κτιρίου.

Ζημιές από πλημμύρα λυμάτων: ποιος αποζημιώνει;

Τις ζημιές από πλημμύρα λυμάτων τις αποζημιώνει, ανάλογα με την περίπτωση, η ασφάλεια κατοικίας του ζημιωθέντος, η ασφάλεια αστικής ευθύνης της πολυκατοικίας ή ο ένοικος που προκάλεσε το βούλωμα από δική του υπαιτιότητα. Αν η απόφραξη ήταν σε κοινόχρηστο σημείο χωρίς υπαιτιότητα κάποιου, οι ζημιές μέσα στο διαμέρισμα καλύπτονται συνήθως από την ασφάλεια, εφόσον υπάρχει και καλύπτει τον συγκεκριμένο κίνδυνο. Το κόστος της απόφραξης και το κόστος των ζημιών είναι δύο διαφορετικά ζητήματα.

Τι καλύπτει η ασφάλεια κατοικίας;

Η ασφάλεια κατοικίας καλύπτει συνήθως ζημιές από νερό που προέρχεται από θραύση ή διαρροή σωληνώσεων, αλλά η κάλυψη για υπερχείλιση λόγω απόφραξης διαφέρει από συμβόλαιο σε συμβόλαιο. Ορισμένα συμβόλαια την περιλαμβάνουν ρητά, άλλα την εξαιρούν ή την καλύπτουν μόνο με πρόσθετη κάλυψη. Διαβάστε τους γενικούς και ειδικούς όρους του συμβολαίου σας ή ρωτήστε τον ασφαλιστή σας πριν προκύψει ζημιά.

Οι ζημιές που αφορούν συνήθως οι αιτήσεις αποζημίωσης είναι δάπεδα, ξύλινα ντουλάπια, χαλιά, έπιπλα, ηλεκτρικές συσκευές, βαφές και σοβάδες. Η ίδια η απόφραξη ως εργασία δεν καλύπτεται συνήθως, αφού θεωρείται συντήρηση.

Τι καλύπτει η ασφάλεια πολυκατοικίας και η αστική ευθύνη;

Η ασφάλεια πολυκατοικίας, όπου υπάρχει, μπορεί να καλύπτει ζημιές στα κοινόχρηστα μέρη και, με την κάλυψη αστικής ευθύνης, ζημιές που προκαλούνται σε τρίτους από τις κοινόχρηστες εγκαταστάσεις. Αν για παράδειγμα λύματα από τη στήλη πλημμύρισαν ένα κατάστημα στο ισόγειο, η ασφάλεια αστικής ευθύνης της πολυκατοικίας μπορεί να εξετάσει την αποζημίωση του καταστήματος.

Πολλές πολυκατοικίες δεν έχουν συλλογική ασφάλεια ή έχουν μόνο βασικές καλύψεις, όπως για πυρκαγιά και σεισμό. Αν η δική σας ανήκει σε αυτή την κατηγορία, αξίζει να συζητηθεί στη γενική συνέλευση η επέκταση των καλύψεων.

Πώς καταγράφετε σωστά τις ζημιές;

Καταγράφετε σωστά τις ζημιές όταν τις τεκμηριώνετε πριν από τον καθαρισμό και κρατάτε όλα τα σχετικά έγγραφα. Τα βασικά βήματα είναι τα εξής:

• Φωτογραφίστε και βιντεοσκοπήστε τους χώρους πριν από τον καθαρισμό, με εμφανή τη στάθμη του νερού.
• Καταγράψτε τα αντικείμενα που καταστράφηκαν και κρατήστε, αν είναι δυνατό, αποδείξεις αγοράς.
• Ζητήστε από το συνεργείο γραπτή αναφορά για το σημείο και την αιτία της απόφραξης.
• Κρατήστε τα παραστατικά της απόφραξης, της άντλησης και της απολύμανσης.
• Σημειώστε την ημερομηνία του συμβάντος και ποιους ενημερώσατε.

Χωρίς τεκμηρίωση, η ασφαλιστική εταιρεία δύσκολα αναγνωρίζει την αιτία και το ύψος της ζημιάς. Μην πετάτε τα κατεστραμμένα αντικείμενα πριν τα δει ο πραγματογνώμονας, εφόσον αυτό είναι εφικτό χωρίς κίνδυνο για την υγεία.

Ποιον ειδοποιείτε και με ποια σειρά;

Ειδοποιείτε πρώτα τον διαχειριστή, ώστε να κληθεί συνεργείο και να σταματήσει η υπερχείλιση, και αμέσως μετά την ασφαλιστική σας εταιρεία ή τον ασφαλιστικό σας σύμβουλο, μέσα στις προθεσμίες που ορίζει το συμβόλαιο. Αν είστε ενοικιαστής, ενημερώστε και τον ιδιοκτήτη, γιατί η ασφάλεια του διαμερίσματος μπορεί να είναι στο όνομά του. Αν η ζημιά προκλήθηκε από γειτονικό διαμέρισμα, ενημερώστε και τον ένοικο ή τον ιδιοκτήτη του.

Τι ισχύει για ζημιές σε ισόγειο κατάστημα ή αποθήκη;

Για ζημιές σε ισόγειο κατάστημα ή σε αποθήκη υπογείου ισχύουν οι ίδιοι κανόνες, αλλά οι ζημιές είναι συχνά οι μεγαλύτερες, γιατί αυτοί οι χώροι βρίσκονται στο χαμηλότερο σημείο και φιλοξενούν εμπορεύματα, αρχεία ή εξοπλισμό. Για τον επαγγελματία, η ζημιά μπορεί να περιλαμβάνει και απώλεια εσόδων λόγω διακοπής λειτουργίας. Μια επαγγελματική ασφάλεια με κάλυψη για ζημιές από νερό και διακοπή εργασιών είναι ιδιαίτερα χρήσιμη σε τέτοιους χώρους.

Σε υπόγεια που βρίσκονται κάτω από το επίπεδο του δημόσιου αγωγού, μια βαλβίδα αντεπιστροφής στον αγωγό ή ένα σωστά συντηρημένο αντλιοστάσιο μειώνουν σημαντικά τον κίνδυνο να επιστρέψουν λύματα στον χώρο.

Τι πρέπει να προσέξετε για την υγιεινή μετά την πλημμύρα;

Μετά την πλημμύρα λυμάτων, ο χώρος πρέπει να απολυμανθεί πριν ξαναχρησιμοποιηθεί, γιατί τα λύματα περιέχουν βακτήρια και άλλους παθογόνους μικροοργανισμούς. Αποφύγετε την επαφή με γυμνά χέρια, αερίστε τον χώρο, απομακρύνετε τα πορώδη υλικά που δεν καθαρίζονται, όπως χαλιά και μοκέτες, και αφήστε την απολύμανση σε επαγγελματίες όταν η έκταση είναι μεγάλη. Αν τα νερά έφτασαν σε πρίζες ή ηλεκτρικές συσκευές, κλείστε τον γενικό διακόπτη πριν μπείτε στον χώρο.

Τι ισχύει σε ειδικές περιπτώσεις, όπως καταστήματα, εστιατόρια και Airbnb;

Σε ειδικές περιπτώσεις, όπως καταστήματα ισογείου, εστιατόρια, μονοκατοικίες με κοινή αυλή, κενά διαμερίσματα και βραχυχρόνιες μισθώσεις, ισχύουν οι ίδιοι βασικοί κανόνες για το ποιος πληρώνει, αλλά η χρήση του δικτύου διαφέρει τόσο πολύ που συχνά χρειάζεται ειδική ρύθμιση στον κανονισμό ή απόφαση της γενικής συνέλευσης. Παρακάτω εξετάζουμε τις πιο συχνές.

Πώς επιβαρύνουν τα καταστήματα ισογείου την κοινή αποχέτευση;

Τα καταστήματα ισογείου επιβαρύνουν την κοινή αποχέτευση διαφορετικά από τα διαμερίσματα, ανάλογα με τη δραστηριότητά τους: ένα κομμωτήριο στέλνει τρίχες και χημικά, ένα πλυντήριο ρούχων μεγάλους όγκους νερού και χνούδι, ένα κατάστημα με τουαλέτα πελατών μαντηλάκια και χαρτιά. Αν το κατάστημα συνδέεται στο κοινό δίκτυο, συμμετέχει στην κοινόχρηστη απόφραξη με τα χιλιοστά του.

Αν η χρήση του προκαλεί επανειλημμένα προβλήματα, η συνέλευση μπορεί να ζητήσει ειδικά μέτρα, όπως φίλτρα, παγίδες ή συχνότερο καθαρισμό του δικού του σωλήνα με δικά του έξοδα. Μια τέτοια συμφωνία είναι καλό να καταγράφεται γραπτά, ώστε να ισχύει και αν αλλάξει ο μισθωτής του καταστήματος.

Τι ισχύει για εστιατόρια, καφετέριες και λιποσυλλέκτη;

Τα εστιατόρια και οι καφετέριες σε πολυκατοικία πρέπει κατά κανόνα να διαθέτουν λιποσυλλέκτη, δηλαδή δεξαμενή που συγκρατεί τα λίπη πριν τα απόνερα της κουζίνας φτάσουν στο κοινό δίκτυο. Ο λιποσυλλέκτης πρέπει να αδειάζει και να καθαρίζεται τακτικά· αν παραμεληθεί, τα λίπη περνούν στους οριζόντιους αγωγούς και στο κεντρικό φρεάτιο, όπου δημιουργούν σοβαρά βουλώματα.

Ο καθαρισμός του λιποσυλλέκτη βαραίνει την επιχείρηση. Αν ένα βούλωμα στο κοινό δίκτυο αποδειχθεί ότι οφείλεται σε λίπη από την κουζίνα του καταστήματος, επειδή ο λιποσυλλέκτης δεν υπήρχε ή δεν συντηρούνταν, η πολυκατοικία έχει σοβαρή βάση να ζητήσει από την επιχείρηση να καλύψει το κόστος.

Τι γίνεται σε μονοκατοικίες ή διπλοκατοικίες με κοινή αυλή;

Σε μονοκατοικίες ή διπλοκατοικίες που μοιράζονται κοινή αυλή και κοινό φρεάτιο, ισχύει η ίδια λογική σε μικρότερη κλίμακα: ό,τι εξυπηρετεί και τις δύο ιδιοκτησίες βαραίνει και τις δύο, ό,τι εξυπηρετεί μόνο μία βαραίνει μόνο αυτή. Επειδή συχνά δεν υπάρχει κανονισμός ούτε διαχειριστής, η κατανομή γίνεται με συμφωνία, συνήθως στη μέση ή ανάλογα με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο.

Το πιο συνηθισμένο πρόβλημα είναι ότι κανείς δεν ξέρει ακριβώς πού περνούν οι σωλήνες. Ένας έλεγχος με κάμερα και ένα απλό σκαρίφημα της διαδρομής βοηθούν να ξεκαθαριστεί μία φορά για πάντα ποιο τμήμα είναι κοινό.

Πληρώνουν τα κενά διαμερίσματα την κοινόχρηστη απόφραξη;

Ναι, τα κενά ή κλειστά διαμερίσματα πληρώνουν κανονικά την κοινόχρηστη απόφραξη με τα χιλιοστά τους, εκτός αν ο κανονισμός προβλέπει διαφορετικά για κενές ιδιοκτησίες. Η λογική είναι ότι η αποχέτευση είναι κοινό μέρος του κτιρίου και η λειτουργία της ωφελεί και την αξία του κενού διαμερίσματος. Η δαπάνη βαραίνει τον ιδιοκτήτη, αφού δεν υπάρχει ενοικιαστής.

Τα κενά διαμερίσματα έχουν και ένα ιδιαίτερο πρόβλημα: τα σιφώνια τους στεγνώνουν, και τότε οι οσμές της στήλης περνούν στο διαμέρισμα και στο κλιμακοστάσιο. Επιπλέον, αν η στήλη φράξει, τα λύματα μπορεί να ανέβουν σε ένα κενό διαμέρισμα χωρίς να το αντιληφθεί κανείς για μέρες. Ο ιδιοκτήτης καλό είναι να ρίχνει περιοδικά νερό στα σιφώνια ή να ζητά από κάποιον να ελέγχει τον χώρο.

Ποιος ευθύνεται για απόφραξη από διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb);

Για απόφραξη από διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, η ευθύνη απέναντι στην πολυκατοικία είναι του ιδιοκτήτη ή του διαχειριστή του ακινήτου, όχι των επισκεπτών, που συνήθως έχουν φύγει πριν φανεί το πρόβλημα. Οι επισκέπτες δεν γνωρίζουν πάντα τι επιτρέπεται να πετιέται στη λεκάνη, και η συχνή εναλλαγή αυξάνει την πιθανότητα αποφράξεων από μαντηλάκια και είδη υγιεινής.

Μια σαφής οδηγία στο μπάνιο, σε περισσότερες γλώσσες, και ένα καλάθι με καπάκι δίπλα στη λεκάνη μειώνουν πολύ τα προβλήματα. Αν η στήλη φράζει επανειλημμένα με υλικά που αποδίδονται σε διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, η πολυκατοικία μπορεί να ζητήσει από τον ιδιοκτήτη του να καλύψει το κόστος και να λάβει μέτρα. Ορισμένοι νεότεροι κανονισμοί περιέχουν ήδη ειδικούς όρους για τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Τι ισχύει για ρετιρέ, ταράτσες και βεράντες;

Για ρετιρέ, ταράτσες και βεράντες ισχύει ότι το σιφώνι της βεράντας και ο σωλήνας ως τη σύνδεση με την κάθετη υδρορροή είναι συνήθως ευθύνη του χρήστη του διαμερίσματος, ενώ η κάθετη υδρορροή είναι κοινόχρηστη. Τα ρετιρέ με μεγάλες βεράντες συχνά έχουν σιφώνια ομβρίων που συνδέονται στις κοινές υδρορροές, οπότε ένα βούλωμα εκεί μπορεί να είναι ιδιωτικό ή κοινόχρηστο ανάλογα με το σημείο. Το πιο συχνό αίτιο είναι τα φύλλα, η σκόνη και τα χώματα από γλάστρες· δείτε γιατί φράζει το σιφόνι της βεράντας και πώς προλαμβάνεται.

Αν η ταράτσα είναι κοινόχρηστη, τα σιφώνια και οι υδρορροές της είναι κοινόχρηστα, ακόμη κι αν στην πράξη τη χρησιμοποιεί ένα μόνο διαμέρισμα. Αν η ταράτσα έχει παραχωρηθεί σε αποκλειστική χρήση, ο κανονισμός ορίζει συνήθως ποιος αναλαμβάνει τη συντήρησή της.

Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε διαμέρισμα σε παλιά πολυκατοικία;

Πριν αγοράσετε διαμέρισμα σε παλιά πολυκατοικία, ελέγξτε την κατάσταση της κοινόχρηστης αποχέτευσης, γιατί ως νέος ιδιοκτήτης θα συμμετέχετε στις μελλοντικές επισκευές της. Ρωτήστε τον διαχειριστή για το ιστορικό αποφράξεων και για αποφάσεις συνέλευσης σχετικά με εργασίες στην αποχέτευση. Ένας έλεγχος αποχέτευσης πριν την αγορά ακινήτου δείχνει την πραγματική εικόνα του δικτύου και μπορεί να αποτελέσει επιχείρημα στη διαπραγμάτευση.

Πώς προλαμβάνεται η απόφραξη στην πολυκατοικία;

Η απόφραξη στην πολυκατοικία προλαμβάνεται με πρόγραμμα προληπτικής συντήρησης, που περιλαμβάνει περιοδικό καθαρισμό του δικτύου με πιεστικό, έλεγχο με κάμερα στα προβληματικά σημεία, συντήρηση του αντλιοστασίου, καθαρισμό των υδρορροών πριν από τις βροχές και σταθερή ενημέρωση των ενοίκων για το τι δεν πρέπει να καταλήγει στην αποχέτευση. Η πρόληψη κοστίζει συνήθως λιγότερο από τις έκτακτες αποφράξεις και, κυρίως, αποτρέπει τις ζημιές από υπερχείλιση.

Τι περιλαμβάνει ένα πρόγραμμα προληπτικής συντήρησης;

Ένα πρόγραμμα προληπτικής συντήρησης περιλαμβάνει τον καθαρισμό των στηλών, των οριζόντιων αγωγών και του κεντρικού φρεατίου σε τακτά διαστήματα, ανάλογα με την ηλικία του κτιρίου, τον αριθμό των διαμερισμάτων, την ύπαρξη καταστημάτων εστίασης και το ιστορικό αποφράξεων. Μια πολυκατοικία με εστιατόριο στο ισόγειο χρειάζεται συχνότερους καθαρισμούς από μια μικρή πολυκατοικία με λίγα διαμερίσματα.

Η προληπτική συντήρηση αποχέτευσης με συμφωνημένο πρόγραμμα έχει και διοικητικό πλεονέκτημα: η δαπάνη είναι προβλέψιμη, εγκρίνεται μία φορά από τη συνέλευση και εμφανίζεται κανονικά στα κοινόχρηστα, χωρίς εκπλήξεις.

Τι γράφει μια καλή ανακοίνωση στην είσοδο;

Μια καλή ανακοίνωση στην είσοδο γράφει με απλά λόγια τι δεν πρέπει να πετιέται στην αποχέτευση, και είναι από τα πιο αποτελεσματικά και φθηνά μέτρα πρόληψης, γιατί οι περισσότερες αποφράξεις οφείλονται σε συνήθειες που αλλάζουν εύκολα:

• Όχι υγρά μαντηλάκια, ακόμη κι αν γράφουν ότι είναι κατάλληλα για τη λεκάνη.
• Όχι σερβιέτες, ταμπόν, βαμβάκια, μπατονέτες και πάνες.
• Όχι λάδια και λίπη στον νεροχύτη· συλλέγονται σε δοχείο για ανακύκλωση.
• Όχι υπολείμματα φαγητού, κατακάθι καφέ και τσόφλια.
• Όχι άμμο γάτας, ακόμη κι αν περιγράφεται ως διαλυτή.
• Όχι μπάζα, κόλλες, σοβάδες και χρώματα από εργασίες.
• Όχι φάρμακα και χημικά.

Η ανακοίνωση έχει μεγαλύτερη επίδραση αν συνοδεύεται από μια απλή εξήγηση: κάθε απόφραξη της στήλης πληρώνεται από όλους μέσω των κοινοχρήστων.

Πόσο συχνά χρειάζεται καθαρισμός με πιεστικό;

Για τις περισσότερες πολυκατοικίες, ένας καθαρισμός του κεντρικού φρεατίου και των οριζόντιων αγωγών με πιεστικό μία φορά τον χρόνο είναι λογικό ελάχιστο. Σε κτίρια με καταστήματα εστίασης, με παλιούς σωλήνες ή με ιστορικό συχνών αποφράξεων, το διάστημα μικραίνει. Τα οφέλη φαίνονται σε λιγότερες έκτακτες κλήσεις, λιγότερες οσμές και μεγαλύτερη διάρκεια ζωής των σωλήνων.

Πότε αξίζει ο περιοδικός έλεγχος με κάμερα;

Ο περιοδικός έλεγχος με κάμερα αξίζει κυρίως σε παλιές πολυκατοικίες και σε σημεία που φράζουν επανειλημμένα, γιατί δείχνει τη φθορά πριν μετατραπεί σε κατάρρευση ή μόνιμο βούλωμα. Η καταγραφή αποτελεί ιστορικό που επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να προγραμματίσουν επισκευές με άνεση, αντί να τις αποφασίζουν βιαστικά μετά από μια πλημμύρα.

Τι πρέπει να γίνει πριν από τις βροχές;

Πριν από τις βροχές, η πολυκατοικία πρέπει να καθαρίσει τα σιφώνια της ταράτσας, τα στόμια των υδρορροών, τα φρεάτια ομβρίων του ακάλυπτου και τις σχάρες της πυλωτής. Τα φύλλα, η σκόνη και τα μικροαντικείμενα που μαζεύονται το καλοκαίρι αρκούν για να φράξουν μια υδρορροή με την πρώτη δυνατή βροχή. Αν το αντλιοστάσιο εξυπηρετεί και όμβρια, ελέγξτε ότι η αντλία και οι φλοτέρ λειτουργούν σωστά.

Ποιοι κανόνες πρέπει να ισχύουν στις ανακαινίσεις;

Στις ανακαινίσεις πρέπει να ισχύουν κανόνες που προστατεύουν την κοινή αποχέτευση από μπάζα, κόλλες και σοβάδες, και μπορούν να συμφωνηθούν στη γενική συνέλευση ή να αναγραφούν στην ανακοίνωση της εισόδου. Ο ιδιοκτήτης που ανακαινίζει πρέπει να ενημερώνει τον διαχειριστή, να κλείνει με τάπα τους ανοιχτούς σωλήνες κατά τις εργασίες και να απαγορεύει στα συνεργεία να ξεπλένουν εργαλεία στην αποχέτευση.

Ορισμένες πολυκατοικίες ζητούν από τον ιδιοκτήτη να αναλάβει έναν καθαρισμό της στήλης μετά το τέλος των εργασιών, ως προληπτικό μέτρο. Είναι μια δίκαιη ρύθμιση, που αποτρέπει τις διαφωνίες για το αν ένα μεταγενέστερο βούλωμα οφείλεται στην ανακαίνιση.

Πότε συμφέρει η αντικατάσταση των σωλήνων;

Η αντικατάσταση των σωλήνων συμφέρει όταν οι αποφράξεις στο ίδιο τμήμα επαναλαμβάνονται παρά τους τακτικούς καθαρισμούς, όταν η κάμερα δείχνει ρωγμές, διάβρωση ή μεγάλες «κοιλιές» και όταν οι ζημιές από υπερχειλίσεις αρχίζουν να κοστίζουν περισσότερο από την ίδια την επισκευή. Η απόφαση είναι των ιδιοκτητών, μέσω της γενικής συνέλευσης, και η δαπάνη τους βαραίνει, όχι τους ενοικιαστές. Η τεχνική αναφορά του αποφρακτικού και η καταγραφή της κάμερας είναι τα βασικά στοιχεία για μια τεκμηριωμένη απόφαση.

Πότε ευθύνεται η ΕΥΔΑΠ ή ο πάροχος του δημόσιου δικτύου;

Η ΕΥΔΑΠ ή ο πάροχος του δημόσιου δικτύου ευθύνεται όταν η απόφραξη βρίσκεται στον κεντρικό αγωγό του δρόμου ή, ανάλογα με τον κανονισμό του παρόχου, στο τμήμα της σύνδεσης εκτός του οικοπέδου, και όχι στο εσωτερικό δίκτυο της πολυκατοικίας. Στις περιπτώσεις αυτές η πολυκατοικία δεν πληρώνει την αποκατάσταση του δημόσιου αγωγού, αλλά πρέπει πρώτα να έχει βεβαιωθεί ότι το δικό της δίκτυο είναι καθαρό.

Πού τελειώνει η ευθύνη της πολυκατοικίας;

Η ευθύνη της πολυκατοικίας τελειώνει συνήθως στο κεντρικό φρεάτιο ή στο όριο του οικοπέδου, ανάλογα με το πώς έχει κατασκευαστεί η σύνδεση και τι προβλέπει ο κανονισμός του παρόχου. Το εσωτερικό δίκτυο, μαζί με το κεντρικό φρεάτιο και την οσμοπαγίδα, είναι υπόθεση της πολυκατοικίας· ο κεντρικός αγωγός του δρόμου είναι υπόθεση του παρόχου. Για το ενδιάμεσο τμήμα κάτω από το πεζοδρόμιο οι ρυθμίσεις διαφέρουν, και καλό είναι να ενημερωθείτε από τον πάροχο της περιοχής σας.

Ποιες ενδείξεις δείχνουν πρόβλημα στο δημόσιο δίκτυο;

Πρόβλημα στο δημόσιο δίκτυο δείχνουν ενδείξεις που ξεπερνούν τα όρια του κτιρίου σας:

• Το κεντρικό φρεάτιο είναι γεμάτο, αλλά η οσμοπαγίδα και ο αγωγός σύνδεσης βρέθηκαν καθαροί μετά τον έλεγχο.
• Το ίδιο πρόβλημα εμφανίζεται ταυτόχρονα σε γειτονικά κτίρια του ίδιου δρόμου.
• Τα φρεάτια του δρόμου είναι γεμάτα ή υπερχειλίζουν.
• Η κάμερα δείχνει ότι το εμπόδιο βρίσκεται πέρα από το όριο του οικοπέδου.
• Τα λύματα επιστρέφουν προς την πολυκατοικία αντί να απομακρύνονται.

Πώς γίνεται η αναφορά βλάβης στον πάροχο;

Η αναφορά βλάβης γίνεται μέσα από τα επίσημα κανάλια επικοινωνίας του παρόχου, δηλαδή της ΕΥΔΑΠ, της αρμόδιας ΔΕΥΑ ή του δήμου, όπως αναγράφονται στους επίσημους ιστότοπους και στους λογαριασμούς νερού. Δώστε τη διεύθυνση, περιγράψτε τα συμπτώματα και αναφέρετε ότι το εσωτερικό δίκτυο έχει ελεγχθεί από συνεργείο. Αν υπάρχει αναφορά ή βίντεο από κάμερα, κρατήστε τα διαθέσιμα για τους τεχνικούς του παρόχου.

Γιατί χρειάζεται πρώτα έλεγχος στο κεντρικό φρεάτιο;

Ο έλεγχος στο κεντρικό φρεάτιο χρειάζεται πρώτα, επειδή στις περισσότερες περιπτώσεις που συναντάμε το βούλωμα βρίσκεται μέσα στο οικόπεδο, συνήθως στην οσμοπαγίδα, και λύνεται άμεσα από το συνεργείο. Αν η πολυκατοικία απευθυνθεί στον πάροχο χωρίς να έχει ελέγξει το δικό της δίκτυο και αποδειχθεί ότι το πρόβλημα ήταν εσωτερικό, χάνεται χρόνος και τα λύματα συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Ένας γρήγορος έλεγχος από αποφρακτικό ξεκαθαρίζει αν το θέμα αφορά την πολυκατοικία ή το δημόσιο δίκτυο.

Συχνές ερωτήσεις: απόφραξη πολυκατοικίας, ποιος πληρώνει και τι ισχύει

Ποιος πληρώνει την απόφραξη της κάθετης στήλης σε πολυκατοικία;

Την απόφραξη της κάθετης στήλης την πληρώνουν όλες οι ιδιοκτησίες που συνδέονται σε αυτήν, ως κοινόχρηστη δαπάνη που κατανέμεται με βάση τα χιλιοστά του κανονισμού. Εξαίρεση υπάρχει μόνο αν αποδειχθεί ότι το βούλωμα προκλήθηκε από κακή χρήση συγκεκριμένου ενοίκου, οπότε μπορεί να του ζητηθεί να καλύψει το κόστος.

Πληρώνει ο ενοικιαστής την απόφραξη που χρεώνεται στα κοινόχρηστα;

Ναι, κατά κανόνα ο ενοικιαστής πληρώνει το μερίδιο του διαμερίσματος στην κοινόχρηστη απόφραξη, επειδή θεωρείται δαπάνη χρήσης και λειτουργίας. Αντίθετα, οι επισκευές και οι αντικαταστάσεις σωλήνων, φρεατίων ή αντλιών βαραίνουν τον ιδιοκτήτη, εκτός αν το μισθωτήριο ορίζει διαφορετικά.

Αν πλημμυρίσει το ισόγειο, πληρώνει περισσότερα ο ιδιοκτήτης του;

Όχι, το ισόγειο δεν πληρώνει περισσότερα επειδή εκεί βγήκαν τα λύματα. Τα χαμηλότερα διαμερίσματα πλημμυρίζουν πρώτα όταν φράξει η στήλη ή ο οριζόντιος αγωγός, οπότε η απόφραξη είναι κοινόχρηστη και μοιράζεται σε όλους με τα χιλιοστά.

Μπορεί ο διαχειριστής να καλέσει αποφρακτικό χωρίς γενική συνέλευση;

Ναι, για επείγουσα απόφραξη ο διαχειριστής μπορεί κατά κανόνα να καλέσει συνεργείο χωρίς προηγούμενη απόφαση, επειδή πρόκειται για αναγκαία εργασία. Για επισκευές ή ανακατασκευές που δεν είναι επείγουσες, συνήθως χρειάζεται ενημέρωση των ιδιοκτητών και απόφαση σύμφωνα με τον κανονισμό.

Τι γίνεται αν το βούλωμα το προκάλεσε συγκεκριμένος ένοικος;

Αν τα ευρήματα του συνεργείου, οι φωτογραφίες ή ο έλεγχος με κάμερα συνδέουν καθαρά το βούλωμα με ένα διαμέρισμα, η πολυκατοικία μπορεί να ζητήσει από τον ένοικο ή τον ιδιοκτήτη του να καλύψει το κόστος. Χωρίς σαφή στοιχεία, η δαπάνη μένει κοινόχρηστη.

Πληρώνει το ισόγειο κατάστημα την απόφραξη της πολυκατοικίας;

Αν το κατάστημα συνδέεται στο κοινό δίκτυο και στο κεντρικό φρεάτιο, συμμετέχει κατά κανόνα στην απόφραξη με τα χιλιοστά του, ακόμη κι αν απαλλάσσεται από άλλα κοινόχρηστα. Αν έχει ανεξάρτητη σύνδεση με το δημόσιο δίκτυο, είναι λογικό να μην επιβαρύνεται, εκτός αν ο κανονισμός ορίζει διαφορετικά.

Ποιος πληρώνει την απόφραξη μέσα στο διαμέρισμα;

Την απόφραξη μέσα στο διαμέρισμα, όπως σε νεροχύτη, λεκάνη, νιπτήρα ή σιφώνι, την πληρώνει ο χρήστης του, δηλαδή ο ιδιοκτήτης αν μένει ο ίδιος ή ο ενοικιαστής. Αν το πρόβλημα οφείλεται σε σπασμένο σωλήνα ή κακή κλίση, η επισκευή βαραίνει τον ιδιοκτήτη.

Ποιος πληρώνει την αντικατάσταση σπασμένου σωλήνα αποχέτευσης;

Την αντικατάσταση σπασμένου σωλήνα την πληρώνει ο ιδιοκτήτης, γιατί είναι επισκευή της κατασκευής και όχι δαπάνη χρήσης. Αν ο σωλήνας είναι κοινόχρηστος, η δαπάνη κατανέμεται στους ιδιοκτήτες με τα χιλιοστά, χωρίς να επιβαρύνονται οι ενοικιαστές.

Καλύπτει η ασφάλεια τις ζημιές από πλημμύρα λυμάτων;

Εξαρτάται από το συμβόλαιο. Πολλές ασφάλειες κατοικίας καλύπτουν ζημιές από νερό λόγω θραύσης σωληνώσεων, ενώ η υπερχείλιση λόγω απόφραξης καλύπτεται σε ορισμένα συμβόλαια ρητά και σε άλλα μόνο με πρόσθετη κάλυψη. Η ίδια η απόφραξη συνήθως δεν καλύπτεται, γιατί θεωρείται συντήρηση.

Πότε ευθύνεται η ΕΥΔΑΠ για βουλωμένη αποχέτευση;

Η ΕΥΔΑΠ ή ο αρμόδιος πάροχος ευθύνεται όταν το βούλωμα βρίσκεται στον κεντρικό αγωγό του δρόμου ή, ανάλογα με τον κανονισμό του, στο τμήμα της σύνδεσης εκτός οικοπέδου. Πριν από την αναφορά βλάβης, καλό είναι να ελεγχθεί το κεντρικό φρεάτιο της πολυκατοικίας, όπου βρίσκεται συνήθως το πρόβλημα.

Αποφράξεις Αντωνίου: απόφραξη πολυκατοικίας σε όλη την Αττική

Στις Αποφράξεις Αντωνίου αναλαμβάνουμε απόφραξη πολυκατοικίας σε όλη την Αττική, από τη διάγνωση και τον καθαρισμό της στήλης έως την άντληση, την απολύμανση και τον έλεγχο με κάμερα, με σαφή ενημέρωση για το σημείο και την αιτία του βουλώματος. Αυτή η πληροφορία βοηθά τον διαχειριστή να κατανείμει σωστά το κόστος και τους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να ξέρουν τι πληρώνει ο καθένας.

Εξυπηρετούμε το κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια, νότια, ανατολικά και δυτικά προάστια και την ευρύτερη περιοχή του Πειραιά. Δείτε όλες τις περιοχές εξυπηρέτησης και επικοινωνήστε μαζί μας μέσα από τη φόρμα επικοινωνίας της ιστοσελίδας, περιγράφοντας τα συμπτώματα, τον αριθμό των ορόφων και την πρόσβαση στα φρεάτια, ώστε να έρθουμε με τον κατάλληλο εξοπλισμό.

Αν είστε διαχειριστής, μπορούμε επίσης να σας προτείνουμε πρόγραμμα προληπτικής συντήρησης προσαρμοσμένο στο κτίριό σας, ώστε οι έκτακτες αποφράξεις και οι διαφωνίες για το ποιος πληρώνει να γίνουν σπάνιο φαινόμενο.